Aciz Vesikası

Borçlunun kanuni yönden takip edilen alacağı ödemeye yeterli malı bulunmadığına dair icra dairesi tarafından verilen resmi belgeye aciz vesikası denir.

Diğer bir ifade ile de Aciz vesikası icra takibi sonunda alacaklıya alacağının ödenmeyen kısmı için icra dairesince verilen belgedir.

Aciz vesikasında alacaklının ödenmeyen alacağı, faizi ve takip giderleri yer alır.

Aciz vesikasını düzenleme yetkisi icra takibini yapan icra dairesine aittir.

Aciz vesikasının türleri nedir?

Geçici Aciz Vesikası: Haciz sırasında borçlunun haczi kabil malları bulunmakla birlikte, bunların uygun görülen değerlerinin, takip konusu alacağı karşılamayacağı anlaşılırsa, bu durumu belirleyen haciz tutanağı geçici aciz vesikası niteliğindedir. 

Burada aciz vesikası haciz sırasında verilmekte olduğu için kesin nitelikte değildir. Çünkü borcu karşılayıp karşılamayacağı ancak satış sonrasında anlaşılacaktır.

Geçici aciz vesikası verilmesinin tek sonucu, iptal davası açılabilmesine olanak sağlamasıdır.

Kesin Aciz Vesikası: Kesin aciz vesikası iki şekilde olur.

Birinci olarak haczedilen mallar satılır ve alacaklı veya alacaklılara satış sonrası elde edilen bedel paylaştırılır ve bundan sonra alacağını tamamen alamamış olan alacaklıya kesin aciz vesikası düzenlenir.

İkinci olarak haciz sırasında borçlunun haczi kabil hiçbir malı bulunmazsa, bu durumu tespit eden haciz tutanağı 143. Maddeye göre kesin aciz vesikası hükmündedir. Bu durumda alacaklıya ayrıca aciz vesikası düzenlenerek verilmez.

Ahara Temlik

Ahara temlik size ait olan bir malın ya da hakkın başka bir şahsa devir edilme işlemine denir.

Ahara Temlik Nasıl Gerçekleşir?

Mal varlığınızdan herhangi bir eşyayı bir başkasına satmak ya da vermek istiyorsunuz. Bu durumda bu kişi ile iletişime geçerek malın ona geçmesini sağlarsınız. Bu durumda sizin olan eşya, karşınızda olan kişiye geçecektir. Bu harekete hukuk içerisinde eski bir tanım olan ahara temlik denilmektedir. Ahara temlik bu nedenle mal varlığı gibi devredilebilen haklar üzerinde etkili olur. Mal varlığı haklarını ve mülkiyet haklarını devredilebilen haklar içerisinde sayabiliriz. Bu nedenle bu haklar üzerinde ahara temlik geçerli olacaktır. Ancak kişilik hakkı, nafaka hakkı gibi hukuk içerisinde ikinci ya da üçüncü bir başka kişiye devredilemeyen haklar vardır. Bu haklar için ahara temlik yapılabilmesi mümkün olmayacaktır. Hukuk terimleri içerisinde devredilebilen hakları öğrenerek hangi haklarda ahara temlik uygulayabileceğiniz hangi haklarda ise uygulamayacağınızı öğrenebilirsiniz.

Ahde Vefa

Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir sözleşme (anlaşma, protokol, mutabakat) yapıldığında, taraflardan sözleşmeye sadık kalmaları beklenir. Kısaca sözleşmeye bağlı kalmaya ahde vefa denir.

Sözleşmelerin amacı her iki tarafında kendisine düşen yükümlülükleri kararlaştırılan şekilde, zamanında ve tam olarak yerine getirmesidir. Ahde vefa ilkesi, anlaşmaların uygulanmasına esas teşkil eden ilkelerin başında gelmektedir.

Taraflar anlaşmadaki hükümlerden doğan yükümlülükleri iyi niyet ilkesi ile yani anlaşmanın amacına aykırı davranışlardan ve işlemlerden kaçınarak yerine getirmek durumundadır.

Doğal afet gibi durumlara dayalı mücbir sebeplerde, sözleşmeye bağlılık ilkesi geçerli değildir.

Ahde vefa ilkesi, sadece anlaşmalar hukuku bakımından değil, uluslararası hukuk sistemi ve diğer hukuk sistemlerinin de uygulanabilmesi açısından varlığı tartışılamaz bir prensiptir.

Amme Arazisi

Kamuya hizmet etmek amacı ile ayrılan arazilere amme arazi denilir. Bu araziler belirli bir dönem içerisinde parsel olarak ayrılır. Ayrılan arazi üzerine kamuya ait olan hizmet binaları inşa edilir.

Kamu yararını gözeten eğitim kurumları, hastaneler ve ibadethaneler gibi tesisler inşa edilir. Bu amaç doğrultusunda ayrılmış olan tüm araziler amme arazisi kapsamında değerlendirilir.

Amme arazi olarak belirlenen araziler başka bir özel mülkiyet olarak kullanılamaz. Sadece kamu kuruluşlarına hizmet etmesi amacı ile ayrılan bu arazilerin kullanımları da kamu hizmetleri kapsamında olur.

Amme arazisinin kullanımında bu amaç için ayrılmış boş araziler kullanılabileceği gibi, gerekli görülmesi halinde özel mülkiyete sahip olan araziler kamulaştırılarak amme arazisine haline dönüştürülebilir. Bir yerin kamulaştırılması, o yerin amme-arazisi olarak ayrılmış olduğu anlamına gelir. Kamulaştırma kararına mülkiyet sahiplerinin itiraz etme hakkı yoktur, böyle bir hakları bulunmamaktadır.

Amortisman

Amortisman; taşınmaz malların ve varlıkların aşınma, yıpranma veya eskime payını ifade etmektedir. Emlak sektöründe ise en kısa tanımı “kiraya verilen konutun geri dönüş süresi” olarak özetlenebilir.

Amortisman süresi, özellikle gayrimenkul yatırımı yapmayı planlayanlar için belirleyici faktörlerin başında gelmektedir. Bir ev satın alacak olanlar için amortisman süresi bilgisi önem taşır.Amortisman süresini, yatırımın yıllar içerisinde sağlayacağı kira gibi gelirlerle ortaya çıkan “geri dönüş süresi” olarak özetlemek mümkün.

Lokasyon, sosyal olanaklar ya da ulaşım projeleri gibi birçok kriter konutun yatırımını artırıyor Konut yatırımı yaparken tüm bu olanakların yanı sıra amortisman (geri dönüş) süresi ve konut yatırımı brüt getiri oranına dikkat etmek gerekiyor. Özellikle yatırım için konut satın alacak olanların bu iki kritere dikkat etmesi gerekiyor.

Ekonomik ömür

İşletmeler kullanmak üzere aldığı maddi duran varlıkları normal şartlarda bir yıldan daha uzun sürelerde kullanırlar. Bu nedenle, maddi duran varlıkların ekonomik ömrü boyunca gider yazılması gerekir. Böyle yapılarak maddi duran varlık kullanıldığı muhasebe dönemlerine dağıtılarak gider yazılmış olur ve muhasebenin dönemsellik kavramı yerine getirilir.

Amortisman Ayırma Şartları:

• İşletmede bir yıldan fazla kullanılabilir olması
• Yıpranmaya, aşınmaya veya kıymetten düşmeye maruz bulunması
• Değerleme gününde envantere dahil ve kullanıma hazır olması
• İktisadi kıymetin değerinin 900 TL’yi (2017 yılı için) aşması

Apostil

Yabancı bir ülke tarafından geçerli olarak kabul edilebilmesi için bir evrakın gerçek olduğunu belgelendiren ve bir resmi daire tarafından ilgili 1961 yılında Lahey uluslararası sözleşmesinin şartları dâhilinde resmileştirilen şartlar altında konulan bir mühür ve tasdike apostille denir.

Apostille aslında “Bu belge geldiği ülkede usulüne uygun onay kurumlarınca onaylanmıştır” ifadesinin resmi yoludur. Apostil onayı ücretsizdir. Fakat bu apostil belgesi başvurusu yapılacak ülke diline tercüme edilmesi gerekir

Bir apostille mührü neleri içerir?

• Belgenin düzenlendiği ülke
• Belgeyi imzalayanın adı
• Belgeyi imzalayanın sıfatı
• İmzasız belgelerin durumunda mührü koyan makamın adı
• Belgelendirmenin yapıldığı yer
• Belgelendirme tarihi
• Belgeyi düzenleyen Makam
• Belgenin numarası
• Belgeyi tanzim eden Makamın mührü
• Belgeyi tanzim eden Makamın imzası

 Türkiye’de apostil düzenleyen makamlar hangileridir?

• Valilikler, kaymakamlıklar, ayrıca adli belgeler için ağır ceza mahkemeleri başkanlıkları.
• Adli belgelerde, Ağır ceza mahkemelerinin bulunmadığı yerlerde Adliye Encümeni veya Adalet Komisyonu Başkanlıkları.

Arazi

Üzerinde yerleşim yeri bulunmayan, yatay veya düşey sınırlara sahip boş kara parçasına “arazi” denir. Bir başka deyişle araziler, insan eliyle yapılmış yollar veya yerleşim alanları dışında kalan toprak bölümlerdir.

Arazinin sınırları tepeler, dağlar, yollar, dereler, duvarlar, ağaçlıklar yolu veya işaretlerle belirlenir.

Arazi ne zaman arsa niteliği kazanır?

Arazi, bağlı bulunduğu belediyenin imar müdürlüğü tarafından imar uygulaması alanına dahil edilirse arazi arsa niteliği kazanır.

Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesine göre her arsa bir arazidir, ancak her arazi arsa değildir. Parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır. Ancak, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz.

Arazi çeşitleri nelerdir?

Araziler mülkiyet şekline göre üç ayrı şekildedir:

1.     Hazine arazileri
2.     Şahıs arazileri
3.     Köy, otlak ve mera arazileri

Devlete ait olan ve kamu yararı için kullanılabilen hazine arazilerin istisnai olarak karşılaşılabilecek bazı durumlarda zilyetlik hakkı bir kişide bulunabilir. Şahız arazileri ise, kişi veya kişiler üzerine tapulu olurlar. Bu tip arazilerin kullanım hakkı da tapu sahibine aittir. Köy, otlak ve mera arazileri ise arazinin sınırları içinde yer aldığı köyün ortak malı ve kullanım alanıdır. Parsellenmesi veya satılması söz konusu değildir.

Arazilerin kullanımı, devredilmesi gibi konularda tapuda kayıtlı sahiplerinin hakları “arazi hukuku” kapsamında değerlendirilmektedir.

Arsa

Üzerine bina yapılabilen, parsellenmiş, belediye sınırları içinde bulunan toprak parçalarına arsa denir. Arsalar yapı yapmaya müsait ve parsellenmiş arazilerdir.

 Kaç çeşit arsa türü vardır?

• İmarlı arsa üzerine yapı yapılmasına izin verilen arsa türüdür.
• İmarsız arsa ise tarla vasfındadır ve üzerine yapı yapılmasına izin verilmez.
• Kamu arsası olarak belirlenen yerler parklar bahçeler ve okul alanlarıdır.

 Arsa alırken nelere dikkat edilmeli?

• Satın alacağınız arsayı belirlerken öncelikle ana yollara yakınlığına, düz ya da az eğimli olmasına, yüksek gerilim hatlarından uzak ve rekreasyon için ayrılmış alanlarda olmasına dikkat edilmelidir.
• Arsa alırken imar müdürlüğünden son 1 yıl için imar durumu hakkında belgeler toplanılmalıdır.
• Bir arsanın tapusunun olması o yerin imara açık olduğunu göstermez. Mutlaka arsanın bağlı olduğu belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nden imar durumu hakkında bilgi alınmasında fayda vardır.
• Uzun vadeli bir yatırım olan arsa alımlarında, gelişime açık kırsal bölgeler tavsiye edilmektedir. Kırsal alanda imar izni yüzde 5 olması nedeniyle, en az 5 dönüm arazi satın alınması daha kazançlı bir arasa yatırımı olacaktır.
• Arsa alındıktan sonra kadastro ile arsanın sınırlarının belirlenmesi gerekmektedir.
• Hisseli bir arsadan pay alacaksanız eğer diğer hissedarlardan noter huzurunda bir taahhüt almalısınız.
• Almak istediğiniz arsanın yatırım karını gözetmelisiniz.
• Söz konusu arsanın konumuna dikkat etmelisiniz. Merkez yakınlığı, etrafındaki yollar, ulaşım imkanları, çevresinde bulunan konut projeleri gibi.

Arsa Payı

Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan binalarda her bir bağımsız bölüme kat mülkiyeti yönünden düşen arsa hakkı olarak tanımlanıyor. Bir arsa üzerinde yapılan gayrimenkulün metrekaresine göre hak sahiplerine arsadan düşen pay belirleniyor.

Arsa payı hesaplamalarında, binanın bulunduğu bölgenin bağlı olduğu belediye tarafından belirlenen rayiç bedel ve her bir bağımsız bölüm için metrekare cinsinden büyüklüğü değerlendiriliyor.

Arsa payı hesaplama formülü nedir?

Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından arsa payı değeri üzerinden hak sahiplerine düşen alanların büyüklüğü ve metrekare karşılığı şu formül üzerinden hesaplanıyor:

• Bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse…
• Tapuda binanın parseli 1.000 (bin) metrekare, 1.000 metrekare üzerinde 12 bağımsız birim olduğunu varsayalım. 12 no’lu gayrimenkulün tapu senedinde 20/169 arsa payı olduğu yazıyor.
• Bu örnekten hareketle arsa payı hesaplanırken şu formül ile ilerleniyor:
• 1000 metrekare / 169 x 20 = 118,343 metrekare
• Elde edilen 118,343 metrekare arsa payı değeri oluyor.

Arsa payı hesaplamalarında adil bir paylaşım açısından önemli olan konu, arsa payının bağımsız bölümlerin adetlerine bölünerek eşit birer pay olarak verilmesinin mümkün olmadığıdır. Ayrıca, bağımsız bölümlerin metrekarelerine göre de pay verilmesi söz konusu olmuyor. Arsa payı hesaplamasının bu nedenlerle kanunlara ve usulüne uygun olarak yapılması hassasiyet taşıyan bir konu olarak gündeme geliyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da bu gibi durumlarla ilgili olarak arsa paylarının bağımsız bölümlere olan değerleriyle orantılı olması gerektiğine vurgu yapılırken, arsa payı paylaşımının orantılı yapılmadığı durumlarda yeniden gözden geçirilmesi ve gerektiğinde gerçek arsa payının hak sahiplerine verilmesi amacıyla mahkemeye başvuru hakkının değerlendirilmesi gerekiyor.

Asma Kat

Asma kat binaların en az 5,5 metre iç yüksekliğe sahip zemin katında düzenlenen, çoğu basık tavanlı, merdivenle altındaki mekana bağlanan yarım katlara denir.

Asma katlar iç yüksekliği 2,40 metreden az olmamak, yola bakan cephelerde 3 metreden fazla yaklaşmamak üzere yapılabilirler.

Asma katlar nasıl kullanılır?

Asma katlar bir alanın üst kısmında oluşturulan, basık tavanlı ve altı boş alanlardır.

Pek çok farklı amaçla kullanılabilirler. Genellikle asma katlar bir oda gibi kapalı değil, açıktır. Alana biraz daha işlev katmak ve yer kazandırmak için inşa edilirler. Asma kat sistemleri ile işyerlerinizden ve evinizden maksimum verim elde edebilirsiniz.

Asma kat yapılırken nelere dikkat edilir?

• Öncelikle asma kat uygulaması yapılacak olan alanla ilgili planlama çalışmaları yapılır. Oluşturulan plan dâhilinde ölçümleme çalışmaları yapılır.
• Genellikle uygulanan asma katlarda kullanılacak taşıyıcı direklerin sayısı minimum seviyeye düşürülerek asma kat yapılan alanın alt kısmında en geniş alan verimi elde edilmiş olunur.
• Bu şekilde yapılan çalışmalarda asma kat duvarları çevreleyen beton kolonlara ya da tavan kirişlerine monte edilerek bina ile bütünlüğü sağlanır. Eğer çalışma yapılacak alanda beton kolon veya taşıyıcı direkler bulunmuyorsa asma kat belirli ayaklar çelik direkler vasıtasıyla taşınır.
• Asma kat uygulaması yapılacak alanın ölçümleme aşamasından sonra kullanılacak olan malzeme seçimi için statik hesabı yapılarak, asma katın yük taşıma kapasitesi belirlenmiş olur.
• Asma katın kullanım amacına göre çelik aksamı ve asma kat yüzeyinde kullanılacak olan malzemeler farklılık gösterebilirler.

Aynen Taksim

Hisseli bir taşınmaza sahip olan hissedarların, dava açarak malın aynen taksim edilmesini talep etmelerine aynen taksim işlemi denir.

Aynen taksim işleminin esasları Medeni Kanun esasları kapsamında yer alıyor. Taksim, ortak mülkiyete konu olan mallarda ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla, her hissedara en azından bir mal düşecek şekilde paylaşılması işlemi olarak bilinir.

Aynen Taksim Şartları Nelerdir?

Yasal olarak bir malın paylaşımı, söz konusu malın bölünmesi ya da bölünmesi mümkün olmayan mallar için satışa konu edilerek satış bedelinin, paydaşlar arasında paylaştırılması şeklinde yapılır. Paylı mülkiyete konu olan şeyin fiziki olarak bölünememesi ya da bölünmesi halinde değer kaybına uğraşması halinde, hakim malın açık artırma ile satışa çıkarılarak, satış bedelinin arasında bölüştürülmesi ile aynen taksim edilmesine karar verebilir.

Ayni Hak

Ayni Hak, Türk Dil Kurumu (TDK) sözlüğünde “Taşınır veya taşınmaz üzerinde doğrudan doğruya egemenlik yetkisi veren ve herkese karşı ileri sürülebilen haklar.” şeklinde tanımlanmıştır.

Ayni haklardan bazıları sahibine tam ve sınırsız yetkiler tanıdıkları halde, bir kısmının tanıdığı yetkiler sınırlıdır. İşte bu nedenledir ki ayni haklar, sahibine tanıdığı yetkilerin kapsamına ve mahiyetine göre mülkiyet hakkı ve sınırlı ayni haklar şeklinde bir ayırıma uğrarlar.

Ayni hakların çeşitleri nelerdir?

Sınırlı Ayni hak ve sınırsız ayni hak olarak ikiye ayrılır:

• Sınırsız Ayni Haklar: Sadece mülkiyet haklarından bahseder.
• Sınırlı Ayni Haklar: Ayni haklardan bazıları, sahiplerine mülkiyet hakkı gibi tam ve geniş yetkiler vermeyip, sınırlı yetkiler tanımaktadır ki bunlara sınırlı ayni haklar diyoruz. Gerçekten sınırlı ayni haklar, sahiplerine mülkiyet hakkından doğan kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinin hepsinin değil, bunlardan bir veya ikisini, örneğin yalnız kullanma veya yalnız yararlanma yetkilerini verirler.

Sınırlı ayni hak çeşitleri

Sınırlı ayni haklar, hak sahibine tanıdıkları yetkinin mahiyetine göre üç gruba ayrılır:

• İrtifak hakları: İrtifak hakları, başkasına ait bir eşyayı kullanma veya ondan yararlanma yetkisini veren ayni haklardır.
• Taşınmaz yükü: Bir taşınmazın sahibi o taşınmazdan sorumlu olmak üzere bir kimseye bir şeyi vermek ve yapmakla yükümlü tutmasına denir.
• Rehin hakları: Borcun ödenmemesi durumunda alacaklı kişinin hak sahibine ait malları icra yolu ile satması ve alacağını karşılamasına denir.

Ayrık Nizam

Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı düzenine “ayrık nizam” denir. Tanımı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde ayrık nizam şu şekilde tanımlanır: “Hiç bir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.”

Ayrık nizamda hayata geçirilen yapılar, iki nedenlen dolayı çevreci kabul edilir.

• Taban alanı yoğunluğunu azaltırlar. (Ayrık nizamlı yapıların taban alanında azami yüzde 40 oranında sınırlama söz konusudur.
• Çevredeki sosyal alan oranlarını desteklerler.

İmar izniniz ayrık nizam ise yapacağınız inşaatı arsanızın yola bakan cephelerinden 5 metre, arazinize komşu parsellerden ise en az 3 metre gibi mesafeler bırakarak gerçekleştirmeniz gerekmektedir. Ayrık nizam yapılaşma şartı imar durum belgesinde A harfi ile gösterilmektedir.

Belediyelerin kendi planlarına göre bu mesafeler değişmekle birlikte ayrık nizam da hiçbir cephede komşu parselle bitişik yapı olmasına müsaade edilmez.

Ayrık nizamlı yapıların avantajları nelerdir?

Ayrık nizamlı yapı yapmak daha avantajlıdır. Neden diye soracak olursak bitişik nizamdan yan binaların etkilerinden etkilenebilirsiniz, en kalıcı etki ise deprem etkisidir. Bitişik nizamlı binalar deprem etkisini direk iletirler fakat binaların boyları farklıysa küçük olan bina büyük olan binaya kesme kuvveti uygulayacaktır ve bu etki depremde çok zararlar verebilir.

Ayrık nizam çekme mesafeleri

Yoldan çekme mesafesi (Ön bahçe): Yüksekliği 60.5 metreye kadar olan yapılarda 5 metre, daha yüksek yapılarda 15 metre.

Yan bahçe çekme mesafesi: Doğal zeminin üzerinde kalan bodrum katları ile birlikte 4 kat ve daha az katlı binaların yan bahçe çekme mesafesi 3 metre. Eğer binadaki kat sayısı 4’ten fazla ise her kat için yan bahçe çekme mesafesi 0.5 metre artırılır.

Arka bahçe çekme mesafesi: 4 kat ve daha az katlı binaların arka bahçe çekme mesafesi 3 metre olmakla birlikte, binanın derinliği de bu aşamada devreye girmektedir. Bina derinliğinin 7 metreden az olduğu parsellerde arka bahçe mesafesi 2 metreye kadar azaltılabilir. 4 kattan sonraki her kat için arka bahçe mesafesi 0.5 metre artırılır. Bina derinliği 40 metreden fazlaysa arka bahçe mesafesinde H/2 koşulu aranır.

Balta İfrazı

Öncelikle bir taşınmaz üzerinde ifrazın ne anlama geldiğine bakmak daha açıklayıcı olacaktır.

İfraz kelime manası olarak Ayırma anlamına geliyor. İfraz, tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemi olarak ifade ediliyor.

Yapılan bazı ifrazlar, özelliğine göre Balta ifrazlı adını da alabiliyor.

Bir parselin ifraz yoluyla iki parsele dönüştürülmesi durumunda, yola cephesi olmayan arka parseli yola bağlamak için dar çıkmaz bir sokak yapılır.  Bu şekilde ayrılan parsel ve yolun şekli baltayı andırdığı için balta ifrazı denir.

Bağımsız Bölüm

Yapımı tamamlanmış ana gayrimenkulün ayrı olarak kullanılmaya uygun alanlarına “bağımsız bölüm” deniyor. Peki bağımsız bölümler tapuda nasıl işlem görüyor?

Bağımsız bölümler ile ilgili tapu işlemleri

Bağımsız bölümler aynı binada veya aynı parsel içindeki farklı bloklarda da bulunabiliyor. Bağımsız bölümlerle ilgili merak edilen konuların başında tapuda nasıl işlem gördüğü geliyor. Bağımsız bölüm, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya tescil ediliyor ve sahiplerine ayrı ayrı tapu veriliyor.

Bağımsız bölümün kapsamı

Bir gayrimenkuldeki hangi bölümler bağımsız bölüm kapsamına giriyor? Hangi bölümler bağımsız bölüm kapsamında değerlendirilmiyor?

Bir gayrimenkuldeki kat, daire, ofis, dükkan, mağaza, depo ve mahzen bağımsız bölüm olarak kabul ediliyor.

Buna karşın apartman görevlisi odası, sığınak gibi ortak alanlar bağımsız bölüm olarak kabul edilmiyor. İsteğe bağlı olarak, tapu kütüğünde ana binanın her katı birer bağımsız bölüm olarak tescil edilebiliyor. 

Beyan

Beyan kelimesi anlam olarak bir şeyin açıklığa kavuşması, anlatmak, bir şeyi delil getirerek ispatlamak gibi değişik açıklamalara sahiptir. Gayrimenkul dünyasında ise daha geniş bir içerik taşır. Kişiler, kurumlar ve kuruluşlar gerekli olduğu takdirde mal beyanı, adres beyanı, emlak beyanı gibi beyannamelerde bulunurlar.

Beyanname çeşitleri nelerdir?

1. Katma Değer Vergisi Beyannamesi
2. Muhtasar Vergisi Beyannamesi
3. Geçici Vergi Beyannamesi
4. Kurumlar Vergisi Beyannamesi
5. Özel Tüketim Vergisi Beyannamesi
6. Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi

Vergi Beyannamesi nedir?

Beyanname, genellikle vergi borçlarının miktarını hesaplamak için, mükellef veya vergi sorumluları tarafından, vergi kanunlarında belirtilen dönemlerde vergi dairelerine verilir. Her tip beyannamede olduğu gibi beyannamenin düzgün şekilde doldurulması ve zamanında beyannamenin vergi dairelerine iletilmesi önemlidir.

Vergi Beyannamesinde neler bulunur?

Vergi beyannamelerinde başlıca, mükellefin adı, ailevi durumu, vergi matrahı, vergi matrahının hesabına ilişkin bilgiler yer alır.

Vergi Beyannamesi dışında kalan beyannameler nelerdir?

Vergi beyannamesi dışında kalan beyannamelere Sicilli Ticaret beyannamesi ve İmza Beyannamesi örnek gösterilebilir.

Bila

Türk Dil Kurumu sözlüğünde tanımlanmamış olmakla beraber özellikle resmi yazışmalarda ilgi tutulan Türkçe’deki –sız, –siz–suz, –süz ekinin görevinde, Arapça sözcüklerin başına gelerek sıfat ya da belirteç yapan ilgeç veya atıf yapılan evrakta sayı ve tarih bulunmaması durumunda kullanılır.

“Bila” terimi sıklıkla Osmanlı tapu kayıtlarında kullanılan terimlerden biri olarak bilinir ve günümüzde de kullanıldığı görülür.

Tebligatlar için de kullanılan bir ön ektir. Örneğin; “bila tebliğ” denildiği vakit tebligat yapılamadığı anlaşılır.

Bitişik Nizam

Bitişik nizam için komşu parseller esas alınır ve bu binalara yapışık olan yapı nizamlarına denir. 

Bitişik nizamda ortak bir alan bulunur binaların ortak olan arka bahçesine çıkılır. İmar planları yönetmeliğinde bitişik nizamlar için belirlenmiş olan bazı kurallar ve sınırlamalar vardır.

Örnek vermek gerekirse ahşap olan ya da yarı ahşap olan binalar için bitişik nizam yapılamamaktadır.

Bitişik nizam da ön bahçe ve yol kenarına denk gelen bahçe mesafeleri en az 5 metre olarak bırakılmalıdır. Yan bahçe mesafesi ise 3 metreden aşağı gerçekleşemez. Arka bahçe mesafesi kat sayısına bağlı olarak değişmekle birlikte minimum 2 metre olacak şekilde ayarlanmalıdır.

Blok Nizam

Blok nizam tanım olarak; İmar planı ve bu yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.

Blok nizam ile bitişik nizam arasındaki fark nedir?

Bitişik nizamda, binalarda ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanırken; blok nizam tek yapının birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamı olarak karşımıza çıkıyor.

Bungalov Ev

Bungalov; tek katlı (müstakil), tahtadan inşa edilmiş evlerdir. Giriş kısmında küçük bir balkon bulunan bungalov evler 2, 4, 5 kişilik aileler için yeterli büyüklüktedir. Orman içinde yer alan bungalovlar genellikle tatil amaçlı kullanılır. İki katlı bungalovlar da mevcuttur. Özel olarak tasarlanabilmektedirler.

Bungalov evler Türkiye’de ise son yıllarda tatil sektörünün gelişmesi ile yeni bir akım olarak her geçen gün artış göstermektedir. Hem fiyatlarının uygunluğu hem de metropollerden kaçan insanların doğa ile iç içe tatil imkanı sağlaması açısından oldukça fazla bir şekilde talep almaktadır.

Bungalov evler nerede yer alıyor?

Karadeniz, Ege ve Akdeniz bölgeleri yoğunlukta olmak üzere diğer bölgelerde de bungalov evlere rastlamak mümkün. Genellikle outdoor tatil yapmak isteyenlerin tercih ettiği bungalov evler doğa ile iç içe yaşam imkanı sunuyor. Diğer tatil seçeneklerine nazaran da ekonomik olan bungalov evler için son zamanlarda birçok tesis kuruldu. Bunlardan bazıları:

• Antalya Olimpos
• Trabzon Uzungöl
• Şile Ağva
• Bolu Kartepe

Cebri Satış

Cebri satış, kendi istekleriyle borçlarını ödemeyen borçluların, borçlarını devlet kuvveti ile ödemelerinin sağlanması; ilgili icra dairelerinin, gereğinde zor kullanarak, borçluyu borcunu ödemeye zorlamaları olarak anlatılabilir özetle.

Cebri satışta, icra hukukunda borçlu ve alacaklının söz konusu olduğu durumlarda, borçlunun sahip olduğu gayrimenkullere icra dairesi tarafından haciz konulur. İcra sonrasında satışa çıkarılan gayrimenkullerden elde edilen gelirle alacaklılara olan borcun ödemesi yapılır.

Cebri satış tescili işlemi için istenen belgeler nelerdir?

• İcra Müdürlüğünün satış müzekkeresi,
• Bu müzekkerede; ihalenin kesinleşmiş olduğunun belirtilmesi, ihale alıcısının nüfus bilgilerinin ve üzeri mühürlenmiş fotoğrafının bulunması, ihale bedelinin gösterilmiş olması gerekir.
• Taraf/Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,
• İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge

Cebri İcra

Borçlunun, alacaklının talebi üzerine borcunu yerine getirmeye zorlanmasıdır. Ancak bu zorlayıcı tedbirler, sadece borçlunun malvarlığı için geçerlidir.

Cebri icra yerine getirilmemiş ya da ödenmemiş olan bir borcun icra müdürlüğü aracılığıyla tahsil edilmesidir. Bu işle görevli devlet kurumuna icra dairesi, bu işi yapan kamu görevlilerine ise icra memuru adı verilir.

Örnekle açıklamak gerekirse, bir kimse kiracısı olduğu evi mahkemenin tahliye kararına rağmen boşaltmıyor olabilir.

Bu durumda icra müdürlüğü personeli olan bir icra memuru devreye girerek kiracıyı evden zorla çıkartmak yoluna gidecektir.

Cins Değişikliği

Bir gayrimenkulün cinsinin yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale, bağ, bahçe ve benzeriyken arsa ve arazi, arsa ve arazi veya yapılı iken bağ, bahçe ve benzeri duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işleme cins değişikliği denir.

Örnekle anlatmak gerekirse, bir arsanın üzerine bina inşa etmek istiyorsanız bu durumda tapu kütüğünde arsanın bina olarak gösterilmesi işlemi de cins değişikliği olarak açıklıyor. Cins değişikliği işlemlerinin en sık rastlanan durum arsanın yıktırılıp ev olarak inşa edilmesi ya da evin yıkılıp arsaya çevrilmesi oluyor. 

Tapuda cins değişikliği nasıl yapılıyor?

Tapuda cins değişikliği için hak sahibinin ya da hissedarlardan birinin kadastro müdürlüğüne talepte bulunması gereklidir. Kadastro personeli zeminde inceleme yapıyor. Sonrasında düzenlenen tescil bildirimi tapu sicil müdürlüğüne gönderiliyor. Başvurunun onaylanmasının ardından cins değişikliği işlemleri yapılabiliyor.

Tapuda cins değişikliği için gerekli belgeler nelerdir?

• Cins değişikliği istenen taşınmaz malın tapu senedi veya tapu kayıt örneği,
• Yapısız iken yapılı hale gelen taşınmazlarda yapı kullanma izni veya belediye ya da valiliğin yazısı,
• Tapuda kayıtlı malik veya hissedarların kimliği, vekillerin vekaletnamesi ve kimliği,
• Malikin temsilcisi vasi ve kayyım ise mahkeme kararı ve kimliği veli ise vukuatlı nüfus kayıt örneği,
• Talep sahibi şirket, vakıf, dernek veya kooperatif temsilcisi ise yetki belgesi ile kimliği,
• Malik ölmüş ise talepte bulunan mirasçıların adlarına intikal işlemini yaptırmış olmaları gerekiyor.

Cumba

Cumba sözlük anlamı olarak, eski Türk evlerinde zemin katın üzerindeki birinci ya da onu takip eden katlarda dışa taşan kafesli oda bölmesi olarak tanımlanır.

Türk mimarisinde ağırlıklı olarak ahşaba dayandığı dönemlerde yoğun olarak kullanılan ve şehirlerdeki Türk mahallelerine damgasını vuran bu üslup, taş ve betonarme yapılar yaygınlaştıkça terkedilmeye başlanmıştır.

Günümüz tasarımlarında da cumba, modern hali ile tercih ediliyor.

Günümüzde cumba kısmı genel olarak misafirin ağırlanmasına özel olarak tasarlanıyor. Oldukça şık oturma grupları ve pastel tonların ağırlıklı olduğu aksesuarlar ile bu alan canlandırılıyor. Dışarıya daha bağlı olan cumba kısmında oturmak ve keyifli zamanlar geçirmek için kullanılıyor.

Cumbayı ayrıca daha çok konsept butik otellerde sıkça görmeye başladık.

Çekme Kat

Çekme kat, çatı ile son kat arasında bulunan kata denir. Genellikle dört tarafı balkonla çevrilidir. Terasın orta yerinde bulunabilir. 

İmar kanununda çekme katın tanımı şu şekildedir:

3194 Sayılı İmar Kanunu Madde 2.02.- İnşa edildiği tarihte yürürlükte olan mevzuat hükümlerine uygun olarak yapılmış çekme kattır. 2981 sayılı kanuna göre af kapsamına dahil edilerek aynen veya ıslah edilerek muhafazası mümkün olan çekme katlar da mevcut çekme kat kabul edilir.

Çekme katların tapuda kaydının olması gerekir. Fakat çoğu çekme katların tapu kaydı bulunmamaktadır. Eğer çekme kat tapuda kayıtlı değil ise ‘ yapıda projeye aykırılık ‘ söz konusudur. Bunu gidermek için bağlı bulunan belediyeye, çekme katı projeye dahil ettirmek gerekir.

Çekme Kat Projeye Nasıl Dahil Edilir?

Proje değişikliği yaptırmak için belediyeye başvurulur. Eğer proje değişikliğiniz uygulanırsa çekme kat Tapuya kayıt edilir.

Tapuda kaydı olmayan çekme kat bir denetim esnasında anlaşılırsa kaçak yapı olarak kabul edilecektir ve belediye tarafından yıkımı söz konusu olur. Daire sahibi de para cezasına çarptırılır. Tapu kaydı bulunmamaktadır.

Depozito

Depozito, kiralık daire, kiralık dükkan, kiralık ev veya bir işyeri kiralandığında, söz konusu gayrimenkulü ve demirbaşlarını temiz ve bakımlı kullanacağına, zarar vermeyeceğine daire verilen sözün bir teminatıdır.

Depozito, bazen 1 aylık kira tutarı, bazen 2 aylık, 3 aylık kira tutarı kadar mal sahibine ödenmektedir. Kiracının vereceği referansa bağlı olarak depozito miktarı değişmektedir. 

Kiracı kiraladığı daireyi veya kiraladığı işyerini tahliye etmeyi düşündüğünde, bunu 2 ay öncesinden, Mal sahibine bildirmesi gerekir ki mal sahibi de bu zaman zarfında kiracı bulabilsin. 2 ay sonra kiracı mal sahibini çağırıp dairesini veya dükkanını boş ve masrafsız olarak teslim ettiği takdirde, mal sahibi kiracıdan almış olduğu depozitoyu derhal kesintisiz bir şekilde kiracıya iade etmek zorundadır.

Kira depozitosu ile ilgili yasal hükümler Türk Borçlar Kanunu kapsamında, 342. maddede düzenleniyor.

Kiracının güvence vermesi

MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.

Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.

Devremülk

Tatil yapmak isteyenlerin ya da kısa süreli şehir değiştireceklerin tercih ettikleri devremülk, en çok merak edilen terimlerden biridir. Peki devremülk nedir? Devremülkü satmak ya da devretmek mümkün mü? 

Devremülk mesken olarak kullanıma elverişli yapı ya da bağımsız birimin özel bir şekilde kullanılması için oluşturulmuş özelliktir. Bu yapı ya da bağımsız birim ortak malikler tarafından yılın belli dönemlerinde istifade edilebiliyor.

Devremülkler özellikle çalışanlar ve sürekli belli bir yerde kalmak istemeyenler için oldukça avantajlı bir sistemdir. Devremülk satın alanlar hayatlarının sonuna kadar hiçbir ücret ödemeden istedikleri tarih aralıklarında kullanma hakkına sahip oluyorlar.  Bu kullanım her yıl aynı tarihlerde 1 hafta, 10 gün, 15 gün ya da daha uzun bir süreyi kapsıyor. Devremülkler tapulu olduğu için satma, devretme, kiraya verme veya miras bırakma hakkını da beraberinde getiriyor.

Devren Kiralık

Devren kiralık denilen işlem bir kiracının taşınmaz mal üzerinde yer alan kullanım hakkını başka bir kişiye devretmesine denilir. 

Bu devir işleminden sonra yeni kiracı bir önceki kiracıdan işyerinin kullanım hakkını ve işyerinde bulunan malları devralmış olur. 

Dükkan içerisinde bulunan demirbaşlar ise yine mal sahibine aittir. Yapılan devirden sonra yeni kiracı kirayı mal sahibine ödemeye devam eder.

Devren kiralık olayı ile ilgili Borçlar Kanunu’nda bir bölüm yer almaktadır. Borçlar Kanunu’nda yapılan açıklamaya göre; kiracı mal sahibinin yazılı şekilde kabulünü almadıktan sonra kira hakkını başka bir kişiye devredemez. 

Eğer mal sahibi gerekli rızayı gösterir ise kiracı kullanım hakkını başka bir kiracıya devrederek mal sahibine karşı olan borç sorumluluğundan kurtulur. Bu tür devirlerde devreden kiracı kira sözleşmesi bitene kadar maksimum 2 sene devralan kişi ile birlikte müteselsilen sorumlu konumunda olur.

Dubleks

İki katlı ev anlamına gelen dubleks, genellikle müstakil evler ve villaların yanı sıra iki katkı apartman daireleri için de geçerlidir. 

Dubleks dairelerin genel yerleşim, ana girişin yapıldığı birinci katta salon, mutfak ve bir oda gibi ortak kullanıma açık alanlar, üst kattaysa yatak odası, banyo ve teras olacak şekilde gerçekleşiyor. Apartmanlarda özellikle geniş ailelerin tercih ettiği dubleks dairelerde katlar birbirine merdivenle bağlanıyor. Dubleks daireler farklı yerleşim tercihlerine göre farklı seçeneklere de sahip oluyor. 

Dubleks ev çeşitleri

Dubleks daireler yapılış şekline göre çeşitlere ayrılırlar. Bunlar; standart dubleks, ters dubleks, çatı dubleks ve bahçe dublekstir.

Standart dubleks: Bu tarz dubleksler alıştığımız iki katlı ev tipleridir. Apartman dairelerinde bu tarz dubleksler yapıldığında apartmanın genellikle en üst katı ve bir alt katı dubleks daireye ayrılır. Müstakil evlerde ise giriş kat birinci kattan verilir. Bu tarz dublekslerde alt kat genellikle salon ve mutfak için kullanılırken ikinci kat yatak odalarına ayrılır.

Ters dubleks: Ters dubleksler genellikle alt katlardaki dublekslerde kullanılır. Bu tip dublekslerde birinci kat bir bahçeye bakar. Üst kat ise daha güneş alan orta kat olur. Bu tarz dairelerde genellikle yatak odaları alt katta olurken, mutfak ve salon gibi ortak alanlar ikinci katta olur. Bu tip dairelerin en büyük avantajı ise ısıtmanın oldukça kolay sağlanmasıdır.

Çatı dubleks: Çatı dubleksler iki katlı yapılar olmasına rağmen standart dublekslerden daha farklıdır. Bu tip dublekslerin ikinci katı çatı katı şeklindedir. Katlar yine birbirine merpen merdivenlerle bağlanır fakat bu tip evler standart dublekslere göre daha küçüktür. İkinci kat yani çatı katında bir yatak odası ve teras bulunurken alt katta ise mutfak ve bir salon bulunur. Bu tip evler genellikle küçük aileler ya da bekarlar için kullanışlı olmaktadır.

Bahçe dubleks: Bahçe dubleksler evin yerleştirilme şekli olarak daha çok ters dublekslere benzerler. Bu evlerde giriş üst kattandır. Alt kat ise bahçeye açılır ve genellikle salon bu kısımda bulunur. Giriş katı olan üst kat ise yatak odaları, ıslak zeminler ve mutfak için ayrılır.

Dönüm

Resmi bir geçerliliği olmayan halk arasında kullanılan toprak yüzölçümü birimlerindendir. Günümüzde ise 1.000 m2 alana eşit olan dekar yerine kullanılmaktadır. 

Yöreden yöreye göre değişkenlik gösteren bir ölçü şeklidir. Örnekle anlatmak gerekirse Konya yöresinin bazı bölgelerinde 4000 m² ye bir dönüm, Afyonkarahisar yöresi 2,500 m² ye bir dönüm Kütahya yöresi 2000 m2 ye bir dönüm der. Köyden köye bile dönüm değişebilir. 

Bu belirsizliklerden dolayı dönüm hesaplamaları yapılırken ve metrekareye çevrilirken problemler yaşanıyordu. Bu birimin hesaplamalarındaki karışıklık 1945 yılında çıkarılan kanun ile çözüldü.

Bir dönüm kaç metrekare eder?

Topraklandırma Kanunu hükümlerine göre 1 dönüm 1000 metrekare olarak kabul edilmiştir.

Ecrimisil

Ecrimisil; iyi niyetli olmayan zilyetten, (sahibi kendisi olsun olmasın, bir malı kullanmakta olan, uzun süre elinde bulunduran kimse) geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği kazançların tazminat olarak istenmesidir. 

Ecrimisil geriye dönük haksız işgal tazminatı karşılığıdır. Ve taraflar arasında sözleşme yoktur.

Ecri misil istenebilmesi için öncelikle gelir getirmesi mümkün olan eşya olmalıdır. Ecrimisil talep edebilmek için ayrı bir zarar gerekmez, çünkü ecrimisil haksız zilyedin kullanımı karşılığı ödeyeceği bedeldir. Ecrimisil için kabul edilen zamanaşımı süresi 5 yıldır.

Ekspertiz

Bir uzman (eksper) tarafından gayrimenkul ile ilgili değerin belirlenmesi işlemi “ekspertiz” olarak tanımlanıyor. Gayrimenkul sektöründe bir taşınmaz ile ilgili ekspertiz işlemleri belirli kurallar çerçevesinde gayrimenkul değerleme işlemini kapsıyor.

Ekspertizde 4 yöntem

Gayrimenkul değerlemesi dört ayrı yöntemle gerçekleştiriliyor: Maliyet, emsal, geliştirme ve finansal yöntem. Dört yöntemin de farklı metotları bulunuyor. Örneğin, maliyet yönteminde bir alıcının gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden daha fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılarak gayrimenkul için değer belirleniyor. Emsal yönteminde ise, söz konusu gayrimenkul için benzer ve satışı gerçekleşmiş bir başka gayrimenkul emsal alınarak işlem yapılırken, geliştirme yönteminde ise değerlemesi yapılacak gayrimenkulün farklı bir amaçla kullanılması halinde kazanacağı değer hesaplanarak ilerleniyor. Finansal yöntemde ise gayrimenkulün belirli bir zaman diliminde elde edeceği değer üzerinden ekspertiz işlemi yapılıyor.

Ekspertiz raporunu etkileyen 10 kriter

Ekspertiz raporu, gayrimenkullerin piyasa değerini birtakım kriterlere göre belirlemesiyle biliniyor. Özellikle konut kredisi kullanarak ev sahibi olmak isteyenler için ayrı bir önem taşıyor. Çünkü, ekspertiz raporu konut kredisi kullanımında zorunluluk taşıyor. 

Gayrimenkulün hangi özellikleri ekspertiz raporunda yer alır?

Bankalar, ekspertiz raporuna göre gayrimenkulün krediye uygunluğuna ve kredi miktarına karar veriyor. Peki ekspertizler raporu hazırlarken bir gayrimenkulü hangi kriterlere göre değerlendiriyor? 

İşte ekspertiz raporunda yer verilen gayrimenkul bilgileri:

• Açık adresi, konumu
• Malik bilgisi
• Tapu bilgileri
• Türü
• Binadaki kat sayısı
• Yaşı
• İmar durumu
• Fiziki durumu ve tesisat, iç dekorasyon vb. özellikleri
• İtibarı
• Ulaşım olanakları

Fek

Arapça kökenli bir kelime olan fek, feshetme, kaldırma,  kesme, ayırma, bitirme anlamındadır.

Örnekle anlatmak gerekirse;

Konut kredisiyle alınan konutun tüm borçlarının ödenmesinin ardından banka tarafından hazırlanan resmi belgeye “fek yazısı” deniyor. Fek yazısında banka kredisi ödemesi tamamlanan kişiye ait konutun ipoteğinin kaldırıldığına dair bilgiler yer alıyor.

Fek yazısı almak için bankaya dilekçe verilmesi gerekiyor. Sonrasında yapılması gerekenler ise bankadan alınan fek yazısının noterde onaylatılması ve en geç bir yıl içerisinde Tapu Sicil Müdürlüğü’nde sicile işletilmesi…

Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gerçekleştirilen “ipoteğin fek edilmesi” işlemi, konut kredisiyle alınan konutun üzerindeki ipoteğin resmi olarak tapudan kaldırılması anlamına geliyor.

Fek yazısı için gerekli belgeler nelerdir?

• İpotek edilecek taşınmaz mala ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numaralarını gösteren belge… Belge olmadığında malikin sözlü beyanı da geçerli oluyor.
• Yetkili temsilcinin veya alacaklı ile borçlunun fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaportu veya avukat kimliği, gerçek kişiler için T.C. kimlik numarası, tüzel kişiler içinse vergi numarası gerekiyor.
• Son altı ay içinde çekilmesi şartıyla 6×4 cm ebatında vesikalık fotoğraf. Fotoğraf adetleri alacaklı için iki, borçlu için bir oluyor.

Feragat

Sözlük anlamı olarak hakkından kendi isteğiyle vazgeçme eylemine feragat denir. Feragatte karşılıklı anlaşma şartı aranmaz. Bir hak sahibi tek taraflı beyanla hakkından feragat eder, yani hakkından vazgeçer.

Öncelikle hukuk dilinde feragati açıklamak gerekirse davacı, varsa vekili, dava dilekçesinde talep ettiği dava ve alacak hakkından davayı açtıktan sonra veya duruşmanın herhangi bir safhasında feragat edebilir. Feragat duruşma sırasında yapılırsa, hakim tarafından feragat beyanı zapta geçirilir ve davacının varsa vekilinin imzası alınır. Davalardan, mirastan, idari davalardan feragat etmenin hukuken yolu açıktır.

Foldhome

Foldhome, “katlanır ev” anlamını taşıyor. Nef’in projelerine özel olarak geliştirilen foldhome konsepti, bir eve sığmayacak tüm odaların katlanarak eve dahil edilmesini sağlıyor.

24 farklı oda konseptiyle hayata geçirilen bu mimari yaklaşım, 5 bin metrekarelik bir evin sahip olabileceği tüm özellikleri bünyesinde taşıyor.

Foldhome evlerin avantajları nedir?

Sosyal donanım yaklaşımından farklı olarak, foldhome, ihtiyacınız olan kişisel alanları dilediğiniz zaman evinize dahil etme olanağı sunuyor.

Bir Nef projesinde yaşıyorsanız istediğiniz zaman rahat bir misafir odasından, arkadaşlarınızla eğlenceli partiler verebileceğiniz parti veya karaoke odasından, çocuğunuz için doğum günü partisi alanından ya da ailenizle film keyfi yapabileceğiniz bir sinema odasından kullan-öde yöntemiyle yararlanabiliyorsunuz.

Bir başka deyişle, foldhome için ayrıca aidat ödenmiyor.

Gabari

Gabari, yapımına başlanacak yapının belediye tarafından öngörülen azami yüksekliğidir. Gabari, arsa üzerine yapılan binaların yüksekliğini de belirler.

Yeni bina, eski binadan yüksek olamaz

Gabarinin yüksekliği, binanın yapılacağı ilçenin bağlı bulunduğu belediye tarafından belirlenir ve onaylanır. Yapılacak olan binanın uzun, geniş veya yüksek olabilmesi için dikkat edilecek hususlar belediye tarafından belirlenir, müteahhit veya inşaat mühendislerine bu boyut belirtilir. Böylelikle belediye tarafındançevre düzeni sağlanması amaçlanır.

Gabari nasıl hesaplanır?

Gabari belirlenirken, arazinin yüzölçümü boyu ve emsali esas alınır. Gabari hesaplamasında, gabari boyutunu 0,5 kat farkını çıkarıp üçe bölündüğünde binanın kat sayısı bulunuyor. Bir örnekle açıklayalım… Bin metrekarelik arsada bir bina yapmak istiyorsunuz. Arsanın emsal emsal değeri 1.5 olduğunda, ikisinin çarpımı yani toplamları bin 500 metrekareyi geçmeyecek kadar daire yapabiliyorsunuz.

Eğer eski bina yıkılıp yerine yeni bina yapılacaksa, yeni binanın yüksekliği eski binanınkini aşamıyor.

Gabari nasıl belirlenir?

• Gabari arsa üzerindeki yapıların yüksekliklerini belirtir.
• İmar durumu belgesinde yükseklik (H) olarak belirtilir.
• Gabari ölçüleri, arazinin yüzölçümü boyuna ve emsaline uygun olarak belirlenir.
• Arsa gabari ölçüleri, arsa üzerinde yapılacak binanın bağlı olduğu belediye tarafından karar verilir.

Gayrimenkul

Gayrimenkul (taşınmaz); ev, arsa, arazi, dükkan, tarla, bahçe gibi taşınamayan niteliğe sahip olan, ekonomik olarak değerli ifade edilen, nakde çevrilmesi ya da bir değerle ifade edilmesi mümkün olan kıymetli gereçleri ifade ediyor.

Gayrimenkul alırken nelere dikkat edilir?

Alacağınız gayrimenkul için ilk doğru yaklaşım bulunduğu bölgedir. Yıllar sonra alacağı şekil, sosyo-ekonomik yapı oldukça önemlidir. Kentsel dönüşüm kapsamında bulunması ve deprem riskine sahip bölgede olmaması gayrimenkulün değerini katlar. Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise gayrimenkulün projesi ve projeyi yürüten firma. Müşteri memnuniyeti için referans almak adına daha önce proje tamamlamış olmaları baz alına bilinir.

Gayrimenkuller ile ilgili mülkiyet belirten düzenlemeler gerek medeni kanun gerek vergi kanunları çerçevesinde gerçekleştiriliyor.

Gayrimenkul yatırımı nasıl yapılır?

Gayrimenkul yatırımı kazandırmaya devam ediyor. Ancak dikkat edilecek bazı noktalar yatırımın daha kârlı ve kazançlı olmasını sağlar. İşte size karlı yatırımın anahtarı olacak bazı öneriler… 

• Eğer yatırımınızı dükkan alarak değerlendirmek istiyorsanız öncelikle yaya ve araç trafiğinin yoğun olduğu bölgeleri tercih etmelisiniz. Bu bölgede yer alacak dükkanın hem kira değeri yüksek olur hem de bu dükkana kiracı bulmak zor olmaz.
• Konut alırken de bulunduğu bölgeye ve yere dikkat etmelisiniz. Özellikle metrobüs, metro, tramvay, TEM bağlantı yolları ve merkeze yakın yerlerde alacağınız gayrimenkul her zaman değerli olur.
• Ayrıca yatırım amacı ile alınacağınız konutu temelden almak daha karlı bir yatırım yapmanızı sağlar.
• Hangi tür gayrimenkule yatırım yaparsanız yapın, yıldızı parlayacak bölgelerin öncelikli olması gerekir. Bu tür bölgeler yatırımcısına her zaman kazandırır.
• Emlak yatırımından yüksek kazanç elde etmek için ucuza almak ve değeri arttığında da satmak büyük önem taşır.
• Doğru planlama ve profesyonel destekle yapılmış bir emlak yatırımının karlı olması kaçınılmazdır. Bu nedenle profesyonel yardım almayı ihmal etmeyin.
• Arsa satın alırken arsanın imar durumunu araştırın. İnşaat izni fazla olan arsaları tercih edin. Bu tür arsalar daha değerlidir. Satışı da kolay olur.
• Büyük inşaat şirketlerinin arsa satın aldığı bölgelerde arsa fiyatları pirim yapar. Bu nedenle bu bölgelerde arsa almanız kazançlı çıkmanızı sağlar.
• Kriz döneminde emlak almak da önemlidir. Çünkü bu dönemlerde gayrimenkullerin fiyatı düşer.  Koşullar normale döndüğünde de daha fazla değerle elden çıkarılabilir.

Haciz

Bir alacaklının başvuru yapması üzerine üzerine, alacağın ödenmesi için borçlu kişinin parasına, aylığına ya da malına icra dairesince el konulması işlemine haciz denir.

Tüm haciz talepleri icra müdürlüğüne talep dilekçesi ile yapılır. Borçlunun şirket olması halinde de aynı işlemler yapılır. Şirket hissesinin haczi ile borçlu şirketin malvarlığının haczi farklı şeylerdir.

Kaç tür haciz vardır?

1.     İlamsız (Adi) Takip: Elinde bir mahkeme ilamı bulunmayan veya bulunmasına rağmen, ilamlı icra yoluna başvurmayan, alacaklıların alacaklarını elde etmek için başvurdukları icra yoludur.
2.     İlamlı Takip: İlamlı takipte, önce mahkemeden bir ilam alınarak buna özgü takip yolu izlenir.
3.     Kambiyo Senedine Dayalı Takip: Kambiyo senetleri kıymetli evraktandır ancak takip konusu alacağın dayanağını teşkil eden belgenin kıymetli evrak olması yeterli olmayıp kambiyo senetlerinden biri olması gerekir.

Kambiyo senetleri kanunda sınırlı sayıda belirtilmiş olup, üç tanedir: Senet, poliçe ve çek. Takip konusu alacağın dayandığı belge bu üç kıymetli evraktan birisi değilse kambiyo senetlerine özgü haciz yolu ile takip yoluna gidilemez.

Hacze nasıl itiraz edilir?

• Alacaklıların açtığı davayla süren mahkemelere, ilam hükmündeki belgelere, icra ve takiplere borçlu kişiler itiraz edilebilmektedirler.
• Kambiyo, poliçe ve senet konumundaki alacaklara da borçlu kişilerin mahkeme kararına itiraz etme hakkı bulunmaktadır.
• Borcuna itiraz etmek isteyenler, alacak ödeme emri tebligatının kendilerine ulaşmasının ardından 7 gün içerisinde dilekçe veya sözlü olarak icra dairesine itirazda bulunabilmektedir.
• Borçluların hacze itiraz sürecinde dava ve takip işlemleri ile ilgili olarak bir adres belirtme zorunluluğu vardır. İtiraz edecek olan borçlu, adresini doğru bir şekilde bildirmediği takdirde, söz konusu adrese yapılan tebligatlar alınmış sayılır.
• Borçlular itiraz sırasında borcun hangi miktarına itiraz ettiğini belirtmesi gerekmektedir.
• Borçlular, haciz işlemleri sırasında atılan imzaya itiraz edecekse bunu ayrı bir dilekçe ile belirtmek zorundadır.

İcra İflas Kanunu içerisinde yer alan düzenlemeye göre zamanında hacze yapılan itiraz sonucunda takip işlemleri durdurulur. Borçlu, borcun sadece bir kısmına itiraz ettiyse borcun kalan kısmı takip yoluyla temin edilir. Borçlu, takip ilamına temyiz yoluyla da itiraz edebilmektedir.

Hisseli Tapu

Taşınmaz malların mülkiyet hakkının kime ait olduğunu gösteren tapu hangi durumlarda “hisseli tapu” olarak adlandırılıyor.

Hisseli tapuda hangi bilgi yer almaz?

Tapu sahibinin birden fazla kişi olduğu durumlarda “hisseli tapu”dan söz ediliyor. Hisse sahipleri, “hissedar sahibi” olarak ifade ediliyor. Hisseli tapuda, taşınmaz malın mülkiyet sahipliğini paylaşan hissedarların isimleri ve sayı bilgileri yer alıyor. Böylelikle söz konusu gayrimenkulün kaç ortağa ait olduğu belirtilmiş oluyor. 

Hisseli tapuda yer almayan bilgi ise, hissedarların taşınmaz mal üzerinde hangi bölüme sahip oldukları.  Hisseli tapu sahipleri arasında çıkabilecek anlaşmazlıkları ortadan kaldırmak için hisse sahipleri kendi aralarında hangi bölgenin kimin olduğuna dair yazılı bir hazırlanabilir.  

Hisseli tapu satışı nasıl yapılır?

Hisseli satışlarda en hassas konu, tapu üzerinde kayıtlı hissedarların tespitiyle başlayan süreç… Hisseli tapunun satış işlemi için, tapuda kayıtlı her hissedarın tapuda kendi satış işlemini gerçekleştirmesi gerekli.

Hissedarlar, istedikleri takdirde birbirlerine ya da hep birlikte bir avukata vekalet vererek hareket edebilme seçeneğine sahip.

Bazı durumlarda, hisse sahiplerinden sadece biri, hissesini satmak istemeyebiliyor. Bu kişinin satış iptali davası açma hakkı bulunuyor. 

İfraz

Bir toprak parçasının parsellere ayrılması, bir araziyi parsellere bölme işlemine ifraz denir. Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmazın imar planlarına uygun olarak düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne ayrı ayrı tescil edilmesi işlemidir. 

İfraz işlemini yapabilmek için imar parselleri oluşturulurken (parselasyon haritaları düzenlenirken) parseller içinde yol, meydan, yeşil alan, park, otopark, çocuklar için spor alanları cami, karakol, okul gibi kamu hizmetlerine ayrılan yerlerin açıkça gösterilmesi ve bu alanların kamuya terk edilmesi gerekmektedir. İfraz ve tevhidin imar planlarına uygun yapılması şarttır. İfraz öncelikle taşınmazın değerini arttırmak, daha çabuk satılmasını sağlamak için yapılır. Hazırlanan imar planının kolay uygulanmasını temin için yapılır.

İfraz iki türlü yapılır;

1. Parselasyon niteliğinde olan ifraz işlemleri (yukarıda saydığımız alanların kamuya terk mecburiyeti vardır.)
2. Parselasyon niteliğinde olmayan ifraz işlemleri, burada kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan, bir parselin birden çok parçalara ayrılması söz konusudur.

İlam

Bir davanın mahkemece nasıl bir hükme bağlandığını gösteren resmi belgeye ilam denir.

İlam; hukuki bir terimdir. İlam denildiği yerde artık var olan hukuki ihtilafın sona erdiği ve bir yargı kararına bağlandığını anlamamız gerekir. İlamlı icra; bir icra uygulamasının bir mahkeme kararına bağlı olarak yapıldığı icra anlamına gelmektedir. Yine, hükmen tescil mahkeme kararıyla tapuların tescil edilmesi durumları da işte ilamlı bir mahkeme kararının var olduğu ve buna göre gayrimenkulle ilgili tapu işleminin hükmi olarak yapıldığı anlamına gelmektedir. İlam eşittir, mahkeme kararıdır.

İmar Planı

Yöre halkının yaşadığı bölgede en iyi sağlık, oturma, çalışma, dinlenme, eğlence, ulaşım, yaşama koşullarında ve benzeri olanaklarla birlikte düşünülen en üst düzeyde yaşam koşulları sağlayacak çözümleri belirleyen tematik plan ve haritalardır.

İmar planları kaç çeşittir?

Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planı olarak ikiye ayrılsa da diğer imar gelişim planları da içine katıldığında büyükten küçüğe:

1. Bölge Planı (Devlet Planlama Teşkilatı sorumluluğundadır.)
2. Çevre Düzeni Planı (Bayındırlık ve İskan Bakanlığı sorumluluğundadır.)
3. Nazım İmar Planı (Belediyelerin sorumluluğundadır.)
4. Uygulama İmar Planı
5. Parselasyon Planı

şeklinde sıralanır. Ayrıca hazırlanmış imar planlarında ilerideki zamanlarda değişiklik ve ilave yapılması gerekebilir. 

Bu tip planlar da üçe ayrılır:

1. Revizyon İmar Planı ( İmar planı olan bölgelerde yapılan değişiklikler için)
2. İlave İmar Planı (İmar planı olan bölgelere bitişik yeni imara açılacak bölgeler için)
3. Mevzi İmar Planı (Belediye ve mücavir alan içerisinde, hâlihazırda imar planı yapılmış bölgeden ayrı bölgeler için)

İntifa Hakkı

Bir hukuk terimi olan “İntifa hakkı” en basit anlamıyla, başkasının malından belli kurallar içinde yararlanma hakkıdır.

Mülkiyeti başkasına ait olan bir mal ya da hak üzerinde belirli kişi ya da kişilere tanınan yararlanma hakkıdır. İntifa hakkı kişisel bir irtifak hakkıdır; hak sahibinin ölümüyle sona erer, mirasçılara geçmez. Ayni bir haktır aynı zamanda.

Mülkiyet sahibi asıl malik olmakla beraber taşınmazı kullanamaz, kiraya veremez. Bu haklar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkı sahibine aittir. İntifa hakkının kullanımının intifa hakkı sahibi tarafından bir başkasına devri mümkündür. Örneğin, hak sahibi intifa hakkını kiraya verebilir. Bu kira süresinin, intifa hakkı süresini aşmaması gerekir.

İntifa hakkı nasıl kurulur?

Sözleşmeyle Kurulan İntifa Hakkı

2. Kanundan doğan intifa hakkı
3. Mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkı

İpotek

İpotek, bir taşınmazın alacağa karşılık güvence olarak tutulması olarak tanımlanıyor. İpotek, gayrimenkul alım-satımları işlemlerinde kullanılacak krediler için güvence olarak gösterilen gayrimenkullerin ve söz konusu gayrimenkullerin hak sahibi/sahipleri veya kurumların üzerinde bulunmasıdır.  

Konut kredisi kullanarak satın alınan gayrimenkulün üzerine bankalar ipotek tesis ediyor. Banka için ipotek, sağladığı kredi karşılığında aldığı teminat anlamına geliyor. Borcun ödenememesi halinde konut satışa çıkarılıyor ve borç kapatılıyor. Konut kredisi kullanarak aldığınız evin satışını ancak alıcı bulduğunuzda yapabilirsiniz. Bununla birlikte bu şekilde alınan ya da satılan evler, son taksiti ödenene kadar bankanın malı kabul edildiği için bankanın bazı prosedürlerine uymanız gerekiyor.

Böyle durumlarda ilk yöntem evi peşinat karşılığında satmak oluyor. Böylece elde ettiğiniz peşinle bankaya olan borcunuzu kapatıyorsunuz ve evin üzerindeki ipotek kalkıyor. İkinci yöntem ise konut kredisini devretmek… İpotekli evi satın alan taraf konut kredisinden yararlanmak istediğinde, konut kredinizi kullandığınız bankada gerekli yasal işlemleri yaparak devir teslimi gerçekleştirmek mümkün. Ya da ipotekli evin sahibinin konut kredisi kapatılarak, yeni ev sahibi adına konut kredisi hesabı açılabiliyor. Yani, ev üzerinde ipotek hakkı olan banka, ipotekli evi alan kişiye yeni bir konut kredisi oluşturuyor.

İrtifak Hakkı

Bir taşınmaz üzerinde, bir kullanma ve yararlanmaya rıza göstermeyi veya mülkiyete özgü bazı hakların kullanılmasından kaçınmayı gerektiren ve diğer bir taşınmaz veya kişi yararına ayni hak olarak tesis edilen hukuki işlemdir.

İrtifak Hakkı bazı yerlerde “Kullanım Hakkı” olarak da geçer. İrtifak hakkı için bir dilekçe ile ilgili gayrimenkulün bulunduğu il defterdarlıklarına, mal müdürlüklerine ve Maliye Bakanlığı’na başvurulabiliyor. İrtifak hakları şahsi irtifak hakları ve arzî irtifak hakları olmak üzere ikiye ayrılır.

Olumlu irtifak nedir?

İrtifa hakkı verilen kişi, hakkı aktif olarak kullanıyor ise bu hak “Olumlu Hak” olarak geçer. Geçit Hakkı olumlu bir haktır.

Olumsuz irtifak nedir?

İrtifa hakkı verilen kişi, gayrimenkul sahibinin kullanmasına engel olacak şekilde kullanıyor ise bu hak “Olumsuz Hak” olarak geçer. Buna örnek olarak “Manzara Kapatmama Hakkı”nı verebiliriz.

İrtifak hakları kaça ayrılır? 

İrtifak Hakları yararlanılma çeşitlerine göre birbirlerinden ayrılır.

• Üst Hakkı (İnşaat Hakkı )
• Kaynak İrtifakı
• Geçit Hakkı

Bu haklarda tam yararlanma ve sınırlı yararlanma olarak kullanılabilir.

İskan

Yapılan yapının bitmesiyle birlikte oturulmak için alınan yapı kullanım iznine “İskan” denir.

İnşaat bittikten sonra oturumun başlayabilmesi için belediye tarafından bina, denetlenir. İlk onaylı projeye uygun yapılıp yapılmadığı denetlenerek proje dışı herhangi bir durum olup olmadığı kontrol edilir, ödenmesi gereken vergi ve harçların tam olarak ödenip ödenmediğine bakılarak herhangi bir sorun yoksa oturum izni verilir.

Yani iskanı olan bir binanın “oturum izni var” demektir. İskan alındıktan sonra elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikler başlatılabilmektedir.

İskansız binaların dezavantajları nelerdir?

• Oturum risklidir.
• İskan alınmamış olması araştırılmalıdır.
• Her türlü doğal afet tehlikesine açıktır.
• Elektrik ve doğalgaz ve su sistemi doğru döşenmediği için yangın, gaz kaçağı ve su basması riski vardır.
• Şantiye elektriği ve suyu kullanılmakta olduğundan ödenecek faturalar da normalde olması gerekenden daha fazla gelebilir.

İstimlak

Özel mülkiyetlerde bulunan gayrimenkullerin kamuya fayda sağlamak amacıyla satın alınarak imar planları doğrultusunda park, yol, metro, hızlı tramvay, alt ve üst geçit, otopark mezarlık alanı gibi kamu hizmet alanları yapılmasına “İstimlak” denir.

İstimlak yapılan, devlet veya kamu tüzel kişilerinin yetkileri ile satın alınan gayrimenkulün bedeli, kanunen belirlenen koşullara göre tespit edilip peşin ödenir.

Hangi kurumlar istimlak yapabilir?

• Belediyeler
• Karayolları Genel Müdürlüğü
• DSİ Genel Müdürlüğü
• Üniversiteler 

tarafından istimlak yapılabilir.

İstimlak kararına itiraz edilir mi?

Özel mülkiyetiniz olan taşınmazın kamulaştırma sürecinde devlet size tebligatta bulunur. Bu aşamada bu kararı öğrendikten sonra taşınmazın istimlak kararına itiraz hakkınız bulunmaktadır. 

Karara hangi sebeple itiraz edeceğiniz bu noktada önem kazanıyor. İstimlak yapılmasına edilecekse otuz gün içerisinde İdari Mahkemesi’ne bu itirazın yapılması gerekiyor. Eğer ödenecek bedele itiraz edilecekse de yine otuz gün içerisinde Asliye Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak itiraz hakkınızı kullanabiliyorsunuz.

İzalei Şuyu

Taşınmaza ortak mülkiyet sahipleri olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılmasına “İzale-i Şuyu” denir.

İzale-i Şuyu davası nasıl işler?

İzale-i Şuyu davasında temel amaç ortaklar arasında çıkan anlaşmazlıkların ve uyuşmazlıkların mahkeme yolu ile ortaklıklarının giderilerek çözülmesidir. Söz konusu taşınmazın bölünebilir nitelikte olması halinde mahkemece taşınmazın aynen paylaştırılmasına, aksi durumda açık arttırma yolu ile satılmasına karar verilir.

Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açabilmektedir. Davada bütün paydaşların yer alması gerekmektedir. Paydaşlardan veya ortaklardan birisinin ölmesi halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekmektedir. Dava açarken avukat tutmak zorunlu değildir. Fakat hukuk konusunda bilgi sahibi olmayan kişilerin mutlaka avukata başvurması gerekmektedir.

İştira Hakkı

İştira hakkı; taşınmaz malı belli bir bedelle belli bir süre içinde malikinden satın alabilmek hakkıdır. Bu niteliği ile satış vaadine benzer ancak satış vaadinin azami süresi beş yıl olduğu halde bu hak şerh tarihinden itibaren on sene süreyle hüküm ve sonuç doğurur. Bu süre sonunda malikin talebi ile terkin edilebilir.

İştira hakkının noterde düzenlenmesi gerekmektedir. Daha sonra noter tarafından iştira hakkı tapu kütüğüne şerh edilir. Bu haliyle satış vaadine benzediği için satış vaadi ile iştira hakkı çokça karıştırılabilmektedir.

Lebiderya

Deniz kenarında sahil hattında veya deniz manzarasının tamamen göründüğü evler için konumu, manzarayı nitelendirmek için kullanılan bir emlakçılık terimidir.

Farsça kökenli bir kelime olup, tam karşılığı “kesintisiz deniz manzarası” olarak ifade edilebilir.

Kesintisiz deniz manzaralı evler nerede?

Lebiderya konutlara İstanbul Boğazı’nda yer alan yalıları, yol kenarında sıralanan ya da yüksek sırtlarda yer alan daireleri örnek olarak gösterebiliriz.

Muhteşem boğaz ya da adalar manzarasının keyfini çıkarmak, 24 saat yaşayan İstanbul siluetini seyretmek böyle yerlerde oturanlar için ayrıcalıklı bir durumdur.

Kiralamak ya da satın almak isteyenlere manzara faktörü eklendiği için, normal piyasa fiyatlarının çok üzerinde rakamlar karşımıza dezavantaj olarak çıkabilir.

İstanbul’un Avrupa Yakası ve Anadolu Yakası’nın Boğaz hattında yol boyunca sıralanmış konutlarda da yoğun trafik ve cadde gürültüsü dezavantaj olarak karşımıza çıkabilir.

Muhdesat

Tapusu başka bir şahısta olan arsanın üzerinde inşa edilen binalara veya ağaçlara “Muhdesat” denir. Muhdesatın terkini ise yapı veya ağaç sahibi yararına konulan kayıt, hakkın yıkılmak veya yanmak gibi sebeplerle sona ermesi halinde ya da hak sahibinin arazi üzerindeki hakkından vazgeçmesi sonucu yapılıyor.

Arsa üzerindeki yapı veya ağaçların hakkına sahip olan kişiye ise muhdesat sahibi denilir. Bu kişinin söz konusu yapı ve ağaçlar üzerinde hakkı bulunmaktadır. Muhdesatın gösterildiği yer ise tapu kütüğünün beyanlar hanesidir. Arazi üzerinde başkasına ait olan yapı veya ağaçların bedelinin ödenmesi gerekmektedir. Muhdesat bedeli olarak tanımlanan bu durum gerçekleştirilmediği takdirde, eski hak sahiplerinin dava açma hakkı bulunuyor.

Muvafakatname

Muvafakatname, gerekli durumlarda ilgili merciler tarafından vatandaştan istenen bir izin belgesi olarak tanımlanıyor. Muvafakatname sözcüğü sözlükte ”Herhangi bir konuda izin alınması gerekilen kişiden izin verildiğine dair üzerinde gereken bilgilerin yazılı olarak bulunduğu belge” olarak geçiyor.

Muvafakatname, başka bir tanımla; Bireyin, şahsı dışında başka bir özel veya tüzel kişiyi, üzerindeki haklar ve izinler kapsamında yetkilendirilmesini sağlayan ve söz konusu şahsın özel bir kabul, yetki ya da izin belgesini ifade etmektedir.

Muvafakatname Nerelerde İstenilmektedir?

• Muvafakatname sadece evli çiftlerin emlak satışı sırasında değil, bir çok alanda istenilmektedir.
• Veraset ve intikal yoluyla bir aracın devrinde varislerden reşit olmayan varsa noterlikte düzenlenen muvafakatname istenir.
• Şahısların evlerini satmak istediğinde eşlerinden muhakkak Muvafakatname talep edilmektedir.
• Ayrılmış eşlerin çocukları için pasaport çıkartılmak istendiğinde çocuğun velayetinin kimde olduğuna bakılmaksızın muvafakatname istenir.
• 18 yaşından küçük bireylerin herhangi bir kulüpte spor etkinliklerine katılabilmesi için muvafakatname istenir

Mücavir Alan

Mücavir alan, belediye sınırları dışında olan ancak şehrin gelişmesi bakımından gerekli görüldüğünde kullanılabilecek olan, belediye sınırlarına komşu olup, belediye sorumluluğu altında olan alan şeklinde tanımlanabilir. 

Mücavir alanının idaresi, mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında ise valiliktir. Belediye ya da il, ilçe ve köy sınırları birer idari sınırdırlar. Mücavir alan idari sınır değildir. Örneğin, bir alanda belediye kurulup, belediyenin seçilmiş organlarının iş başına gelmesi bu alan içindeki köylerin idari varlığı ve tüzel kişiliğinin sona ermesine yol açar. Oysa bir köyün mücavir alan sınırlarına alınması, köyün idari ve tüzel kişiliğinin sona ermesi anlamına gelmez.

Belediyelerin mücavir alana götürmeleri gereken zorunlu imar hizmetleri bulunmaktadır. Ancak belediyeler; mücavir alanlarına, harç ve vergileri alabilmeleri için Belediye Gelirleri Kanunu Genel Tebliği uyarınca yol ve içme suyu götürmekle yükümlüdürler. Belediyeler ayrıca çöp toplama, ilaçlama, toplu taşıma, altyapı ve koordinasyon konularında da hizmet götürmek üzere meclis kararları alabilirler.

Müfrez Tarla

Tapu kayıtlarında taşınmazın türü ve büyüklüğü gibi bilgilere yer almaktadır. Tapu üzerine arsa, arazi yazılarak taşınmazın cinsi belirtilmiş oluyor. Kimi tapuların üzerinde “müfrez” tarla yazmaktadır.

Müfrez parça tanım olarak, İfraz sonucu oluşan parçadır. Farklı bir tanım ile; tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın bölünmesi sonucu oluşan, bütününden ayrılmış parça anlamına gelir.

Nizam

Nizam kelime anlamı olarak düzen, sıra, tertip anlamına gelir.

Kaç çeşit nizam vardır?

Mimari olarak üç tip nizam türü vardır.

Bitişik nizam 

Bir veya birden fazla komşu parsel üzerindeki yapılara bitişik nizam denilmektedir. Bitişik nizamda en az bir cephe birbirine yaslı şekilde yapılmıştır. Bitişik nizam yapılarda arka bahçe çıkışı ortak alandan sağlanır. Bitişik nizamda ön bahçe ve yol kenarına denk gelen bahçe mesafeleri en az 5 metre olarak bırakılmalıdır. Yan bahçe mesafesi ise 3 metreden aşağı gerçekleşemez. Arka bahçe mesafesi kat sayısına bağlı olarak değişmekle birlikte minimum 2 metre olacak şekilde ayarlanmalıdır.

Ayrık nizam

İmar izninde ayrık nizam yapılacaksa inşaatı arsanın yola bakan cephelerinden 5 metre, arazinize komşu parsellerden ise en az 3 metre gibi ara bırakarak gerçekleştirmeniz gerekmektedir. Belediyelerin kendi planlarına göre bu uzaklıklar değişmekle birlikte ayrık nizam da hiçbir cephede komşu parselle bitişik yapı olmasına izin verilmez. 

Blok nizam

Blok nizam cephe uzunluğu, yüksekliği, derinliği belirli olan tek bir yapı kütlesinin bir parsel ile ayrılması suretiyle birden fazla parsel üzerine oturtulduğu bahçeli yapı tipidir. 

Oturma Hakkı

Medeni Kanunu’nun 823. maddesine göre oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma, oturma yetkisine denir. Oturma hakkının en önemli kuralı bir kişiye bağlı bir haktır başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Söz konusu mesken, hak sahibinin rızası olmadıkça kiraya verilemez.

Süresinin dolması veya hak sahibinin ölmesi ile sona erer. Oturma hakkı resmi senet ile oluşturulur. Bu senet Tapu Sicil Müdürlüğü’nde düzenlenir.

Oturma hakkı başvuru işlemi için gereken belgeler nelerdir?

• İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı.
• Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası.
• İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.
• Oturma hakkı mahkeme kararı ile tesis edilecekse kesinleşmiş mahkeme kararı.

Pafta

Belirli ölçekteki büyük harita, plan veya modeli oluşturan ayrı parçalardan her birine pafta denir. Pafta harita mühendisleri tarafından çizilir, bağlı olduğu kurum tarafından da onaylanır.

Paftada nasıl bilgiler bulunur?

Arsanın bulunduğu yer, tapu kaydı, pafta, ada ve parsel numaraları gibi tüm detaylar bu haritanın üzerinde yer alır. Bütün bölümleri haritayla paftada göstermek olanaksızdır. Bu yüzden bölgelere ayırarak ölçeklendirme yapmak daha kolaydır. Yapılan pafta işlemleri rastgele yapılacak işlemler değildir. Gerçeğe uygun bir şekilde yapılan boyutlarda ölçeğe göre belirlenen sabit enlem ve boylam farkları yer alır.

Penthouse

Türkçe karşılığına bakıldığında “çatı katı” ya da “teras katı” gibi tanımamak doğru olur penthouse daire kavramını. Modern mimari gereği günümüzde pek çok çeşitte binalar ve residence’lar inşa edilmekte, bu tip ev modellerinde de sıklıkla penthouse tarzı daire yapılarına rastlanmaktadır. 

Bu sebeplerden konut sektöründe penthouse sadece sözlükte gözüktüğü gibi çatı katı anlamına gelmemekte, çünkü ara kat yapılanmalarında da penthouse dairelere yer verildiği görülmüştür.

Ara katlara yapılan ya da yapıların en üst katlarına inşa edilen penthouse tarzı daireler, başlıca özellik olarak yüksek tavan içermektedir. Bununla bağlantılı olarak bir evin tavanının yüksek olması, o evin ferah, konforlu ve lüks olabileceğinin de sinyallerini verir.

Penthouse tipindeki daire yapılanmaları; lüks denebilecek apartmanlarda, daha da lüks residence’larda ve lüks otellerde günümüzde gittikçe daha çok yerleştirilen dairelerdir. Penthouse’larda genel olarak; 

• Kartlı giriş sistemleri ya da parmak okumalı giriş sistemleri, 
• Otoparktan dairenin bulunduğu kata kadar çıkan özel asansörler 
• Panoramik denilebilecek boyutta müthiş bir manzara imkanı  
• Penthouse’ların büyük artısı, çatı katında inşa edilmeseler dahi geniş bir terasa sahip olabilmeleridir.
• Lükslüğünden ve sunduğu imkanlardan dolayı halk arasında daha çok “Kral dairesi” olarak adlandırılan penthouse’lar, yaşadığımız çağda lüks konutlara yapılan talebin artmasıyla birlikte daha da fazla konut sistemine yerleşmeye başlamıştır.

Plankote

Plankote, genelde mimari projelerin hazırlanabilmesi için Harita Mühendisleri tarafından değişik ölçme yöntemleri ile hazırlanan arazinin topoğrafik yapısını gösteren bir harita türüdür.

Plankotenin Kapsamı Nedir?

Plankotenin kapsamı; yapılış amacına göre farklılık göstermesine rağmen genel olarak, binalar, yollar, alt ve üst yapılar (rögar kapakları, doğalgaz, su, aydınlatma direkleri, vb), şevler ve tüm arazi yapısı ölçülür.

Plankote Nasıl Ölçülür?

Plankote ölçüm aralığı genelde istenilen ölçeğe bağlıdır. Sahanın 3-5 m aralıklarla değerleri(x,y,z) okunur. Ölçümde GPS ve/veya çeşitli ölçüm araçları kullanılır. Gerek duyulursa kroki çizilir.

Ofis ortamında datalar PC’ye aktarılarak gerekli kutupsal hesaplamalar yapılır ve bir CAD programında çizilir.

Gerek duyulursa kağıt ortamına çıktı olarak teslim edilir.

Genel olarak sayısal çizim alınıp üzerinde mimari proje için çalışmalar yapılır.

Portik

Öndeki sütunlara oturup, üstü kapalı olan ve arka tarafta bir binaya açılan giriş kapısına da denir. Genellikle, eski mimari yerler ve alışveriş merkezlerinin giriş bölümleri bu şekilde tasarlamıştır.

Portiklerde revakların genellikle ön yüzü kemerli ve açık, arkası duvarlı, üstü tonoz, kubbe veya düz tavanla örtülü oluyor. Portiklerin sahip olması gereken ölçülerle ilgili hususlara Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nde yer veriliyor.

Konu ile ilgili hükümler bu yönetmeliğin 48. maddesinde açıklanıyor. Bu maddeye göre, portik yüksekliği 3,5 metre olarak belirleniyor.

Madde 48 – Genel olarak portik bırakılması gereken yerlerde, portik yüksekliği 3.50 metre derinliği ise 4.00 metredir.

Ancak, civarın teşekkül tarzı ve mevkiin özellikleri dolayısıyla bu miktarlar Belediyece değiştirilebiliyor.

Rayiç Bedel

Rayiç bedel, genel kullanım olarak “pazar değeri” anlamını taşıyor. Bir taşınmazın güncel gayrimenkul pazarı koşullarına göre belirlenen en düşük alım-satım miktarına “rayiç bedeli” deniyor. Rayiç bedel belirlemesi belediyelerin hizmetleri kapsamına giriyor. Rayiç bedel, belediyenin belirlediği mahallenin metrekare bazında en alt limitten yüksek olması şartıyla evin satın alma bedelini, belediyeye bildirdiğiniz ve belediyenin de resmileştirdiği bedeldir.

Rayiç bedelin belirlenmesi gayrimenkul alım-satım işlemlerinde gerekli oluyor. Örneğin bir konut satın alımı sürecinde yapması gereken ilk işlem, konutun bağlı bulunduğu belediyede rayiç bedelin belirlenmesi oluyor.

Peki rayiç bedeli hesaplaması nasıl yapılıyor? Rayiç bedelini öğrenmek için gayrimenkulün sınırları içinde bulunduğu belediyeye başvurmak gerekiyor. Bir konut veya arsaya ait rayiç bedel hesaplaması yapılırken gayrimenkulün lokasyonu, şehir merkezine yakınlığı, ulaşım olanakları, önemli konut projelerine mesafesi, çevresindeki alışveriş ve eğlence merkezleri, konumuna yakın hastane ve okul gibi kamu kuruluşlarının bulunması, dükkanların bedelleri, deprem bölgesinde olup olmadığı, bulunduğu bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri göz önüne alınıyor.

Rayiç bedeli, söz konusu bölgede ya da semtte yapılaşma oranının artması ve şehirleşmenin yüksek seviyede olması durumunda daha yüksek oluyor. Gayrimenkul rayiç bedelini etkileyen bir diğer başlıksa, ülke ekonomisinde ve genel piyasada canlılık.

Rekreasyon

Rekreasyon alanı; Kentlerin düzen tasarılarında ve bölgesel tasarılarda, insanların dinlenmeleri ve eğlenmeleri için, kişi başına belli bir büyüklükten daha az olmamak üzere ayrılan alan oluyor.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmeliği gereğince;

Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günü birlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, otokros gibi her tür sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. 

Bu alanda yapılacak yapıların emsali (0,05) i, kat adedi 2’yi, asma katlı yapılarda (9.30) m.yi, asma katsız yapılarda (8,30) m.yi geçemez.

Mesire yeri ise; Toplumun çeşitli dinlenme, eğlenme ve spor ihtiyaçlarını karşılamak, yurdun güzelliğine katkı sağlamak ve turistik hareketlere imkân vermek maksadıyla, gerekli yapı, tesis ve donatılarla kullanıma ayrılan, halkın günübirlik veya geceleme ihtiyaçlarını karşılayan, rekreasyonel ve estetik kaynak değerlerine sahip orman rejimine tabi sahalara deniyor.

Stopaj Vergisi

Kira stopaj vergisi, işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller için kiracı tarafından brüt kira bedeli üzerinden kesintiye tabi tutularak vergi dairesine ödenen vergiye denilir.

Kira stopaj vergisi hesaplaması için Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesindeki vergi oranları baz alınır.

Kiralarda stopaj (01.01.2007 den itibaren) %20 olarak belirlenmiştir.

Kira stopajından mal sahipleri değil, kiracılar sorumludur.

Vergi Usul Kanununa göre, vergi kesintisinde müteselsilen kesinti kuralı bulunmasına karşın, işyeri kira ödemelerinde, kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmaması halinde, mal sahibinin de müteselsilen sorumlu olacağı yönünde, Maliye Bakanlığı tarafından yapılan bir belirleme bulunmuyor. 

Kira Stopajını neden Kiracı öder?

Stopaj vergisi, özellikle kira stopajı devletin vergi mükellefi olarak kayıtlı, bütün bilgileri elinde olan ve her an kontrolünde olan kişilerden daha kolay ve hızlı şekilde vergi alacağı ve bunun denetimini daha kolay yapacağı mantığı üzerine bir vergi türüdür. Devlet vergi kaydı olmayan, takipte ve kontrolde zorlanacağı işyeri sahipleriyle uğraşmak yerine elinin altındaki kiracılardan vergi toplamayı yeğlemiştir.

Sığınak

Sığınak genel olarak canlı ve cansız varlıkları korumak için inşa edilen koruma yerlerine deniyor. Sığınak ile ilgili yasal hükümler 2 Eylül 1999 tarihinde 23804 sayılı Resmi Gazete ‘de yayımlanan, 3194 sayılı İmar Kanununa Göre Düzenlenmiş Bulunan İmar Yönetmeliklerine Sığınaklarla İlgili Ek Yönetmelik kapsamında bulunuyor.

Madde 4- Nükleer ve konvansiyonel silahlarla, biyolojik ve kimyevi harp maddelerinin tesirlerinden ve tabii afetlerden insanlarla, insanların yaşaması ve ülkenin harp gücünün devamı için zaruri canlı ve cansız kıymetleri korumak maksadıyla inşa edilen korunma yerleridir.

Sığınak çeşitleri; Kullanacaklara göre sığınak çeşitleri ve kullanım amacına göre sığınak çeşitleri olmak üzere 2’ye ayrılıyor.

Kullanacaklara Göre Sığınak Çeşitleri:

Madde 5- Sığınaklar korunacak veya korunacakların durumuna göre ikiye ayrılır.

1. a) Özel Sığınaklar: Evlerde, resmi ve özel idare, fabrika ve müesseselerin bodrumlarında veya bahçelerinde yapılır. Buralarda oturan aile, memur ve işçilerin korunmasını sağlamak amacıyla yapılan yapılardır.
2. b) Genel Sığınaklar : Nüfus ve trafik yoğunluğunun fazla olduğu yerlerde dışarıda bulunan halkın korunmasını sağlamak amacıyla yapılan yapılardır.

Kullanım Amacına Göre Sığınak Çeşitleri :

Madde 6- Sığınaklar kullanma amaçlarına göre ikiye ayrılırlar :

1. a) Basınç Sığınakları : Nükleer silahların ani (ışık, ısı, basınç ve ilk radyasyon) ve kalıntı (radyoaktif serpinti) etkileriyle konvansiyonel silahların tesirlerine, kimyasal ve biyolojik harç maddelerine karşı korunmak amacıyla Devlet tarafından inşa edilen sığınaklardır.
2. b) Serpinti Sığınakları : Nükleer silahların

Şale

Kütükten yapılan dağ evlerine şale denir. Başta Almanya, Fransa Alpleri, İsviçre ve dünyanın her yerinde yoğunluklu olarak bu yapılar bulunmaktadır. Şale tarzı yapılara ülkemizde de çeşitli örneklerle rastlanmaktadır.

Özellikle Bolu ve Abant bölgesinde, göl etrafında yer alan bu yapılar, kare ya da dikdörtgen şeklinde tasarlanmış olup, çatıları alçak ve geniş saçaklıdır. Şiddetli rüzgârlarda çatı uçmasın diye kalaslar yerleştirilmiştir. Bu tasarımları sayesinde her mevsime kolaylıkla uyum sağlayabilirler. Şale tarzı evler görsel açıdan oldukça şık ve sıcak bir görüntü vermektedirler. İki ve ya üç katlı olarak tasarlanmakta ve en az 2 tane balkonları bulunmaktadır. Bu evler, şehrin kalabalığından kaçmak isteyenler, doğa ile baş başa olmak isteyenler ve emekliler için tercih sıralamasında önde yer almaktadırlar.

 Şerh

Şerh kelime anlamı olarak Türk Dil Kurumu’na göre açma, ayırma anlamına geliyor.

Tapuya şerh koymak nedir?

Tapu şerhi; gayrimenkul sahibinin, malını hak sahiplerinden korumak için kendi hakları doğrultusunda getirdiği belli bazı kısıtlamalar olarak karşımıza çıkmaktadır.

Tapuya şerh nasıl konulur?

• Tapu kütüğünde, taşınmaz mal sahibinin haklarını kısıtlama amacı ile şerh konulabiliyor. Tapuya şerh konulması için Tapu Müdürlüğü’ne gitmek gerekiyor. Örneğin tapuya aile konutu şerhi koydurabilmek için;
• Talep dilekçesi,
• Konutun aile konutu olduğunu kanıtlayan muhtarlıktan alınmış belge
• Nüfus müdürlüğünden alınmış vukuatlı aile nüfus kayıt örneği (yerleşim yeri adresini gösterir) veya evlilik cüzdanı ile başvurulması gerekiyor.
• Aile konutu şerhinin konulması ile eşler arasında anlaşmazlık çıktığında ya da boşanma sürecine girildiğinde ya da keyfi olarak tapu sahibi eş tarafından evin satılarak elden çıkarılması engelleniyor. Yani bir tedbirdir alınmış oluyor.

Şirvan

Şirvan aslen Farsça kökenli bir kelime ve farklı anlamlarda kullanılabiliyor; “aslan barınağı”, “çeltik tarlalarının su dağıtımı işine bakan kişi” gibi… Diğer yandan emlak ile ilgili bir terim olarak da karşımıza çıkıyor. Eskiden çatı arasında ya da dükkânların üstünde bulunan basık tavanlı odalara “şirvan” deniyor.

Şirvanlar basık oluyor

Her ev ya da iş yerinde şirvan bulunmakla birlikte, yapısal bakımdan dar ve basık olduğundan yaşam alanı olarak kullanılmıyor. Genellikle kazan dairesi ya da depolama bölmesi olarak kullanılan bu basık odalar herhangi bir tasarım ya da dekorasyon yapılmadan oldukları gibi kullanılıyor.

Şirvanların kullanım alanları

Eğer şirvan adı verilen odalarda fazla sayıda kolon ya da ahşap destek bulunmuyorsa, büyük eşyaların da depolanabilmesi mümkün olabiliyor. Aksi takdirde sadece ufak koli ve benzeri objeler saklanabiliyor ve gerekli olduklarında kullanılmak için bekletilebiliyor.

Genel olarak bakımsız bölgeler olduklarından böcek ya da fare gibi haşerelerin yaşam alanı olabileceğinden yiyecek ya da içeceklerin bu alanlarda saklanmaları uygun bulunmuyor ve tavsiye edilmiyor.

Her ne kadar kullanım dışı bir alan olsa da düzenli olarak temizliklerinin ve kontrollerinin yapılması olumsuz sonuçlardan ve istenmeyen haşerelerden korunmak açısından faydalı olabiliyor. Küçük yaştaki çocukların bu alanlardan uzak tutulmaları sağlıkları açısından da doğru bir karar olacağından gerekli önlemlerin alınması gerekiyor.

Şufa Hakkı

Şufa hakkı, tapu sicili işlemlerinde kullanılan bir terimdir. Önalım hakkı olarak açıklanabilir. Hisseli mülkiyete konu olan taşınmazlarla ilgilidir. Herhangi bir hissedarın, hissedar olmayanlara karşı, öncelikli satın alma hakkını belirtmektedir. Dolayısıyla, şufa hakkı yani önalım hakkı, bir hissedarın hissedar olmayanlara karşı öncelikli satın alma hakkını ifade ediyor. Ortak alınan hisseli gayrimenkule ait bir hissenin satışı söz konusu olduğunda, öncelikle hissedarlara satışa çıkarılan hisseyi alıp almayacağı soruluyor. 

Şufa hakkına kimler sahip olabiliyor?

Şufa hakkına sahip olmak için, taşınmaz bir malda hisse sahibi olmak yeterli oluyor. Bu nedenle şufa hakkının tapu kütüğünde şerhine gerek duyulmuyor.

Şufa hakkının kullanılmasının mümkün olmadığı haller nelerdir?

• Paydaşlar arasındaki satımlar
• Cebri artırmayla satımlar
• Bağışlama
• Bir şirkete sermaye olarak konulması
• Miras yolu ile intikal ve ölüme bağlı tasarruflar
• Önalım konusunun trampa yapılması
• Önalım konusunun kamulaştırılması
• Önalım konusunun tapusuz olması
• Mirasın taksimi
• Paydaşlıktan çıkarma
• Önalım hakkı konunun kat mülkiyetine tabi olması
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapılmış olması
• Taşınmaz vaadi sözleşmesinin yapılmış olması
• Paylı taşınmazın paydaşlar arasında fiilen yapılmış olması
• Önalım hakkından feragat veya vazgeçilme

Şufa hakkı davası hakkında bilmek gerekenler

Şufa hakkı davasının açılacağı mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Şufa hakkı davası açılması için gerekli şart, hisseli bir gayrimenkulün hissedar olmayan bir kişiye satışı sonrasında, mevcut hissedarlardan biri tarafından başvurulması.

Şuyulandırma

Şuyulandırma işlemi sahiplendirme anlamına geliyor

Şuyulandırma İmar kanununun 18.Madde Uygulamaları gereğince;

İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re ’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.

Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez.

Tahsis

Tahsis kelimesi, Türk Dil Kurumu’nda “ bir şeyi bir kimseye veya bir yere ayırma” olarak karşılık buluyor. Gayrimenkul söz konusu olduğunda ise “tahsis”, yine ayırma üzerine kurulu bir süreci ifade ediyor. 

Tapu tahsisi kişilere mülkiyet hakkı sağlıyor

İmar ve gecekondu yönetmeliği çerçevesindeki kurallara göre belli başlı kamu kurumlara (belediye, hazine, vakıflar, il özel idareleri gibi) ait olan gayrimenkullerin ilgili kişilere bir hak olarak ayrılmasına “tahsis” (tapu tahsisi) deniyor. 

Tapu tahsisinin öne çıkan özelliği, verilen kişiye mülkiyet hakkı sağlayabilmesi. Mülkiyet hakkı için de tapu tahsisi belgesi gerekli oluyor. Bir başka deyişle, bu kurumların, müstakilen sahip oldukları gayrimenkuller üzerinde 2981 sayılı Kanunla belirlenen çerçevede ilgili kişilere tanınan şahsi bir hakkın belgesidir.

Örnekle açıklamak gerekirse tapu tahsis belgesi almamız gerektiğinde bu belge birden fazla kurum tarafından verilebiliyor: Hazine, Belediye, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri. 

Tapu tahsis belgesi nasıl alınır?

Başta imar ve gecekondu yönetmeliğinde belirtilen kurallar dikkate alınmak üzere kişilere verilen tapu tahsis belgesinin mülkiyet hakkı sağlayabilmesinin koşulu ise, mevzu bahis olan gayrimenkulün imar planlarında “bağımsız parsel” olarak gösterilmesidir. Tahsis için talep belgesi ise, tıpkı tahsis beyan taahhüt belgesinde olduğu gibi, Sosyal Güvenlik Kurumu tarafından düzenleniyor. 

Takrir

Türk Dil Kurumu takriri “Tapu dairesinde taşınmaz malını başkasına sattığını veya ipotek ettiğini sözle ifade etmek” olarak tanımlamaktadır.

Emlak Hukuku’nun konusu olarak ferağ takriri şeklinde kullanımı yaygındır.

Ferağ verme ne demektir?

Gayrimenkul malikinin mülkiyet hakkını devretmek veya üzerinde başkası lehine bir hak kurmak amacıyla tapu sicil müdürlüğüne gelip, düzenlenen resmi senedi imzalayarak başkası lehine tescilini istemesi eylemidir. Buna ferağ takriri de denmektedir.

Ferağ Takriri nedir?

Bu işlem hak sahibi kişinin tapu sicil müdürlüğüne gidip bir başka kişiye hak sahibi olduğu malı devretmesini sağlayan resmi senedi imzalaması ile yapılır. Bu işleme ferağ takriri denir.

Taks

Yapı inşa edileceği zaman, bulunan alanda birtakım hesaplamaların yapılması gerekmektedir. Arsa üzerinde inşa edilecek binaların kat sayısı, kaplayacağı alan Taban Alanı Katsayısı (TAKS) ve Kat Alanı Katsayısı (KAKS) oranlarına göre hesaplanıyor. Bu hesaplamalar, arsanın imar planı göz önünde bulundurularak yapılır.

TAKS, inşa edilecek yapının taban alanını belirleyen unsurdur. Hesaplaması ise; taban alanı ve arsa alanının çarpılması yoluyla yapılıyor. TAKS, belirtilirken 0.10 – 0.15 – 0.40 – 0.50 – 0.60 – 0.80 gibi oranlar kullanılır. 

Taban alanı hesaplamalarında, yangın merdivenleri, toprağa dayalı asansör boşlukları, iç bahçeler, açık havuzlar, açık otoparklar, sığınaklar, su depoları, su sarnıcı, gri su toplama havuzu ve zemine oturan avlular taban alanına dahil edilmez.

Taban Alanı Katsayısı (TAKS) hesaplamalarıyla ilgili örnek vermek gerekirse;

TAKS oranı: 0,30                                   

           Arsa alanı: 1500 metrekare                

           Taban alanı: 450 metrekare.

TAKS oranı: 0,30

           Arsa alanı: 1000 metrekare

           Taban alanı: 300 metrekare

Tarla

En genel anlamıyla tarla; tarıma elverişli, sınırları belli olan ve belirli bir alanı bulunan toprak parçasıdır. Üzerlerinde genellikle tarım yoluyla bitkisel ürünler üretilerek üretim yapılır.

Maddi kazanç amacıyla kullanılan bu toprak parçalarının sınırları tarla sahipleri arasında veya belediyelerin gerekli organları tarafından belirlenir.

Tarla ile arsa arasındaki fark nedir?

İmarsız olan bir toprağa “tarla” denir. İmarı varsa o zaman arsa olarak tanımlanır.

Tarla alırken neler dikkat etmek gerekir?

Yatırım yapacağınız yer Tarla vasfında ise öncelikle imarın açılması öngörülen yerleri tercih etmek gerekir. 

Ayrıca tarlanın kadastro yola cephesinin bulunması her zaman avantaj teşkil eder. 

Önemli konulardan biride aldığınız arazinin su havzasında olup olmamasına dikkat etmek gerekir ki bu tür yerler mutlak koruma bandında olacağı için imara açılmayacak bölgelerdir.

Ayrıca arazinin sit alanında olup olmadığı, orman arazisi içinde yani 2B tapulu olup olmadığı, hisseli parsel mi yoksa müstakil parsel mi olduğu da önemlidir.

Müstakil tapulu gayrimenkullerin alınması yararlı olacaktır.

En önemli konulardan biride alınacak tarla ile tapuda devri yapılacak yerin aynı yer olup olmadığını önceden tespit ettirmek gerekir. Bu işlem içinde arazinin bağlı olduğu Kadastro müdürlüğüne müracaat edip yer tespiti yaptırmak gerekir.

Tefrik

Tefrik kelime anlamı olarak ayırmak, ayrı tutmak anlamına geliyor. Bu kelime vekaletnamelerde geçen ve hukuk alanında kullanılan bir terimdir. Tefrik, hakimin uygun görmesi halinde davaları ayırması ve ayrı bakılmasını sağlaması olarak uygulanıyor. Bu durumda, dosyalar birbirinden ayrılır ve ayrı şekilde incelemeye alınır.

Taşınmaz hukukunda tefrik

Tefrik işleminin önemli kullanım alanlarından biri ise taşınmaz hukuku ve taşınmaz işlemleridir. 

Tefrik daha çok kat mülkiyeti kurulacak yerlerde ve kat irtifakı işlemlerinde uygulanıyor. Tefrik bu alanda, bağımsız bölümlerin hissedarlar arasında ayrılması işlemi olarak da biliniyor. Özellikle apartman kat mülkiyetlerinde, kat maliklerinin hisselerin ayrılması işlemleriyle, arsa tapularının kat mülkiyetine çevrilmesi işlemlerinde tefrik esasları kullanılıyor.

Temlik

Ev, dükkân, arsa, arazi gibi taşınmaz malların hakkının bir başka kimseye geçirilmesine denir. Kısaca mülkiyetin devri anlamında kullanılır.

Örneklemek gerekirse arsasını müteahhitte veren ve karşılığında daire alan kişinin yaptığı işlemdir. Gayrimenkullerin yine konut, ticari ünite karşılığı verilmesidir.

Temlik çeşitleri hangileridir?

1. Rızai Temlik: Taşınır ya da taşınmaz malı, alacaklısı ve vereceklisi ile arasında karşılıklı anlaşmaya, sözleşmeye dayalı gerçekleşen temlik türüdür.
2. Kanuni Temlik: Herhangi bir durum karşısında hak sahibinin kanunlar çerçevesinde başka birisine geçmesi işlemidir. Mesela; bir vefat durumunda oluşan temlik, kanuni temliki kapsar.
3. Kazai Temlik: Alacağın mahkeme kararı ile temlik olmasına denir. Örneğin; mirasçıların anlaşamadığı durumlarda mahkemeye başvuruda bulunarak mahkeme tarafından malın kişilere devretmesi şeklinde gerçekleşir.

Temellük

Temellük, Osmanlıca bir hukuk kavramıdır. En temel anlamı mülk edinme, mülk alınması ve sahip olmadır. Mülk edinen kişi temellük eden kişi demektir. En anlaşılır haliyle bir eşyayı, nesneyi, ev, arsa, tarla gibi taşınmaz malları sahiplenme, üzerine alma anlamındadır.

Temellük Hakkı Nedir?

Temellük hakkı, mülk edinen kişinin hakkıdır. Bir diğer kullanımı da alacağın devralınmasıdır. ( Alacağın temellük edilmesi)

Terkin

Tapu kütüğünde kayıtlı bir taşınmazın tapu kaydından silinmesi işlemine terkin denir. Birçok resmi sicil için kullanılabilen hukuk terimidir. Yolsuz hale gelen tapu sicilini düzeltmek için yapılan, Tescilin tersi bir işlemdir.

Tapu da terkin işleminde, ilgili kaydın üzerine kırmızı kalemle “terkin edilmiştir” yazılır. Tescilin tersi bir işlemdir.

Tevhid

Tevhit birleştirme anlamında kullanılır.

Emlakçılık dilinde, tapu kayıtlarında ayrı ayrı ama yan yana olan taşınmaz malın tek bir tapu kaydına bağlanması ve bir parsel halini almasına denir. Birleştirme işleminin yapılmasından sonra yasal düzenlemelere uygunluğu onaylattırılır. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ise belediye encümeni; mücavir alan dışında ise il özel idaresidir.)

Tevhit işlemi için gereken belgeler nelerdir?

* Taşınmazın bulunduğu yere göre belediye encümeni veya il idare kurulu kararı,

* Kadastro müdürlüğü tarafından üst yazıya bağlanmış üç takım birleştirme dosyası, tescil bildirimi ve kontrol raporu,

* Birleştirme başvurusunda bulunanın veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus hüviyet cüzdanı veya pasaportu ile temsil belgesi.

• Taşınmaz mallardan en az birinin cinsi bina ise deprem sigortası .

Tevkil Yetkisi

Bir başkasının adına bir kimseyi vekil tayin edebilme iznine tevkil yetkisi denir.

Kendisine bir işin görülmesi önerilen kişi, bu işi görme konusunda resmî sıfata sahipse veya işin yapılması mesleğinin gereği ise ya da bu gibi işleri kabul edeceğini duyurmuşsa, bu öneri onun tarafından hemen reddedilmedikçe, vekâlet sözleşmesi kurulmuş sayılıyor.

Vekâletname üzerinde “Tevkil Yetkisi” ibaresi varsa vekâlet verilen kişi başkasına vekâlet verebiliyor. Ancak mevcut vekâletnamede tevkil yetkisi ibaresi yoksa bir başkasını vekil olarak atayamıyor.

Ayrıca vekil, özel olarak yetkili kılınmadıkça dava açamıyor, sulh olamıyor, hakeme başvuramıyor, iflas, iflasın ertelenmesi ve iflas anlaşması talep edemiyor, kambiyo taahhüdünde bulunamıyor, bağışlama yapamıyor, kefil olamıyor, taşınmazı devredemiyor ve bir hak ile sınırlandıramıyor.

Trampa

Ticari değeri olan bir malın, para aracılığı olmaksızın, doğrudan doğruya bir başka malla değiştirilmesine, değiş tokuş, takas yapılmasına trampa denir.

Trampa işleminde söz konusu malların mevcut değerlerinin eşit olması şartı aranmamaktadır.  Tapu müdürlüğü malların değerleri arasındaki değer farkına karışamıyor. Bu konuda tarafların kendi aralarında bir anlaşma sağlaması gerekiyor.

Trampa işlemi nasıl gerçekleştirilir?

Bu tipteki işlemler Tapu Müdürlükleri’nde gerçekleştirilmektedir. Farklı şehirlerdeki mallar içinde takas yapılabiliyor.

Trampa işlemi için tapu sicil müdürlüğünce aşağıdaki belgeler istenir.

• Trampası yapılacak taşınmaz mallara ait varsa tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya maliklerin sözlü beyanı,
• Trampa yapacak maliklerin veya yetkili temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları veya pasaportları,
• Trampa yapanların son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde vesikalık fotoğrafları,
• Akitte taraflardan biri veya ikisi kanuni temsilci (vekil, vasi, kayyım) ile temsil edilecek ise, ayrıca temsile ilişkin belge,
• Tarafların vergi kimlik numaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.

Üfe

Üretici Fiyatı Endeksi (ÜFE), Belirli bir referans döneminde ülke ekonomisinde üretimi yapılan ve yurtiçine satışa konu olan ürünlerin, üretici fiyatlarını zaman içinde karşılaştırarak fiyat değişikliklerini ölçen fiyat endeksidir. Aylık ya da yıllık enflasyon rakamının belirlenmesinde kullanılır.

ÜFE verilerinde yaşanan artış, hisse senedi ve tahvil piyasalarında düşüşe neden olur. Çünkü ÜFE ile faiz oranları birbirine çoğu zaman eş yönlüdür. Bu nedenle faiz oranlarının artması, doların değer kazanacağına işaret eder. Tersi durumda da dolar değer kaybeder.

Üretici fiyatları endeksi, her zaman için bir önceki ay için veriler aylık olarak düzenli olarak yayınlanır.

Üfe-Tüfe Arasındaki Fark Nedir?

ÜFE’nin aksine TÜFE ise tüketicilerin satın aldığı mal ve hizmetler grubunda bulunan varlıkların fiyat değişimlerini ölçer. Tüketici fiyat endeksi olarak adlandırılan bu gösterge sayesinde enflasyon oranlarında yaşanacak artış ve azalışları ön görebilirsiniz. Tüketici harcamaları enflasyonun 3’te 2’sini oluşturduğu için TÜFE gerçekten de önemli bir veridir.

Nasıl Hesaplama Yapılır?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.’üncü maddesi gereğince kira artışı, “Bir önceki kira yılının ÜFE artışını geçmeyecek şekilde düzenlenir” hükmüne göre yapılır. Ancak burada kesin bir hesaplama bulunmamaktadır. TUİK’in yayımlamış olduğu Yİ-ÜFE kullanıcı rehberinde ise bu hesaplamanın iki şekilde olabileceği açıkça görülmektedir.

a-) Bir önceki yılın (2016 Nisan) aynı ayına göre değişim, (% 16,37)

b-) 12 aylık ortalama değişim (Nisan-2016 / Nisan 2017) (% 8,01)

Yukarıda da görüldüğü gibi iki oran arasında da çok büyük farklar bulunmaktadır. Bu kapsamda karışıklığın ortadan kalkması amacıyla , 6.Hukuk Dairesinin verdiği “ Kira artışı, ÜFE’nin 12 aylık ortalaması oranında artırılır.” karar ile giderilmiştir.

TUİK ‘in açıklamış olduğu Nisan 2017 verilerine göre;

12 aylık ortalama (Yİ-ÜFE),

Bir önceki aya göre (Mart 2017) %0,76

Bir önceki yılın Aralık ayına göre (Aralık 2016) % 7,19

Bir önceki yılın aynı ayına göre (Nisan 2016) %16,37 ve

12 Aylık ortalamaya göre % 8,01 artış göstermiştir.

Bu rakamlara istinaden 2017 Mayıs ayı kira artış oranı Yİ-ÜFE değeri 12 aylık ortalama değeri olan % 8,01 olarak uygulanacaktır.

Üst Hakkı

Sınırlı ayni haklardan biri olan üst hakkı, sahibine belirli veya belirlenmemiş süre içinde, bir gayrimenkulün üzerinde ve altında (yeraltı kaynakları da dâhil) dilediği gibi kullanma hakkını verir. 

En geniş ayni haktır. Hak sahibinin gayrimenkul üzerinde yapamayacağı tek eylem, mülkiyeti bir başka kişiye geçirmedir.

Üst hakkı nasıl kurulur? 

Üst hakkıyla başkasına ait arsanın altına veya üstüne yaptığınız yapının tapu siciline tescili ise irtifak hakkı olarak yapılıyor. Tapuya tescil işleminden sonra arsanın mülkiyeti ile üstündeki veya altındaki binanın mülkiyeti ayrı ayrı kişilere ait oluyor. 

Üst hakkı, arsadaki mevcut yapıyı koruma( muhafaza) amaçlı da kurulabilir. Buna muhafaza hakkı denir.

Sonuç olarak üst hakkını üç değişik durumda belirtebiliriz:

• İnşaat arazinin üstüne yapılacaksa buna üst hakkı,
• İnşaat arazinin altına yapılacaksa buna alt hakkı,
• Arazideki mevcut inşaat korunacaksa(muhafaza edilecekse)

Üst Hakkı İşlemi için İstenen Belgeler Nelerdir?

• Taşınmazın mal sahibinin ya da temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı ve temsil belgesi (vekâletname),
• Taşınmazın tapu senedi ya da tapudaki kayıt örneği. Bunlar yoksa taşınmazın ada ve parsel numarasını belirten belge,
• Üst hakkının kurulması için mahkeme kararı var ise, kesinleşmiş mahkeme kararı,
• Üst hakkının kurulması için pafta üzerinde de bir değişiklik yapılması gerekirse, belediye encümeni ya da il özel idaresi kararı ve değişiklik beyannamesi istenir. Pafta; harita veya planı oluşturan kısımlardan biridir. Arazinin konumu, tapu kütüğündeki kaydı, ada ve parsel numaraları detaylar bu haritada bulunur.

Vaziyet Planı

İnşaat alanında yer alacak olan tüm öğelerin Bina yeri, telefon direği, yol, yön durumu, ağaç, su ve elektrik hatları ve bunun gibi detayların gösterildiği ölçekli planlardır.

Projenin mimarı tarafından çizilen bu plan, yerleşim yerini göstermeye yarar.

Vaziyet planında neler bulunur? 

• Toplam metrekare
• Tanımlı röper noktası
• Cadde sokak tanımları
• Yollar 
• Yönler
• Hakim rüzgar
• Eğitim 
• Çizgi kademelenmesi
• Yakın çevre düzenlemesi
• Yaya taşıt ilişkisi
• Çatı gösterimi
• Arazi, siluet kesiti

Vefa Hakkı

Bir malı satanın, sattığı malı geri alma hakkının tapuda kayıt altına alınması işlemine Vefa Hakkı denir. Vefa Hakkı, noter eşliğinde yapılır ve genellikle 10 yıllık bir süreyi kapsar.

Tapudan istenecek belgeler nelerdir?

• Noter tasdikli sözleşme 
• Talepte bulunan veya temsilcisinin fotoğraflı nüfus cüzdanı veya pasaportu ile temsil belgesi. 
• Taşınmaz malı niteliği bina ise Deprem Sigortası aranır. 

Vefa hakkı olan taşınmaz üzerinde haciz işlemleri nasıl olur?

Söz konusu taşınmaz üzerinde geri alım hakkı varsa haciz işlemleri buna mani değildir. Vefa hakkı olan kişi bu hakkını kullanabilir.

Vefa hakkının maliyeti nasıldır?

• Satış anında resmi senet düzenleniyorsa işlemler için alınan harç dışında başka bir harç alınmaz.
• Binde 7.5 oranında damga resmi tahsil edilir.
• Bu resmi senet noterde düzenlenmişse eğer binde 5.94 oranında tapu harcı tahsil edilir.
• Vefa hakkı 10 yıl süresi dolduğunda maktu terkin harcı alınır.

Yola Terk İşlemi

Yola terk işlemi; imar planlarının gerçekleştirilmesi esnasında taşınmazın mal sahipleri tarafından, bedelli veya bedelsiz olarak, taşınmazın bütününün ya da bir bölümünün imar planına uygun olarak  yol, yeşil alan, park vs. gibi sebeplerden kamu yararına bırakılması işlemidir.  Yola terk işlemi, belli bir maddi karşılık sonucu yapılması gerekse de kamu yararına kendi rızasıyla terk edildiği için herhangi bir bedel talep edilmez ve karşılıksız olarak kamuya terk edilir.

Konuyla ilgili bazı durumları ilgili kanunla açıklamak gerekirse;

Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydı olmaz (MK.999.).

Tapuya kayıtlı bir taşınmaz, kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşürse, tapu sicilinden çıkarılır (MK.999).

Yola terk işlemi için istenen belgeler:

Vatandaşın rızasını gösteren dilekçe

Dilekçeye istinaden Serbest harita Mühendisleri tarafından hazırlanmış teknik dosya

Dosyaya istinaden çıkarılmış Belediye veya İl özel idaresi Encümen Kararı

İlgili idarenin kadastro müdürlüğüne yazmış olduğu kontrol ve tescil yazısı

Kadastro kontrollerinden sonra serbest harita mühendisiniz tarafından hazırlanmış tescil beyannamesi

Kadastro müdürlüğü tarafından Tapu Müdürlüğü için yazılmış tapu tescil yazısı.

Yoldan İhdas

İhdas kelime anlamı olarak; Meydana getirmek, kurmak demektir.

Arsaların ya da arazilerin düzenlenmesi esnasında tescil dışı kadastro yollarının imar adalarına isabet etmesi ve yol sıfatını kaybetmesiyle oluşan alanlara yoldan ihdas denir. 

İhdas gerçekleşmesi için parsel ile kesişen en az bir alanı veya kenarı olmalıdır.

Yoldan ihdas için sırasıyla şu işlemler uygulanır 

Yoldan ihdas işlemi için Belediye Başkanlığı ya da Köy Tüzel Kişiliği Kadastro Müdürlüğüne yazılı talepte bulunur.

Talep önce genel evrak defterine sonra fen işleri kayıt defterine kaydedilir. İstem belgesi düzenlenir. Fen işleri kayıt defterinden alınan kayıt tarih ve sıra numarası istem belgesine yazılır.

İşlemin cinsi istem belgesinde işaretlenir, adı ve soyadı bölümüne yazıyı gönderen kurumun adı ile yazının tarih ve sayısı yazılır.

İstenen belgelerden eksik olanlar resmi yazı ile ilgili idareye bildirilerek tamamlanması istenir ve yoldan ihdas haritasının arazi kontrolü için gün verilmişse verilen gün ve saat belirtilir.

Belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşların kendi elemanlarınca ve harita mühendisi sorumluluğunda yaptıkları yoldan ihdas haritaların kontrolünden çizelgede belirtilen ücret alınır.

Yoldan ihdas işlemi için istenen belgeler nelerdir?

• Belediye encümeni veya il özel idaresinin olumlu kararı,
• Serbest harita mühendisi tarafından düzenlenmiş ve kadastro müdürlüğü tarafından düzenlenmiş tescil bildirimi istenir.

Zilyetlik

Bir kişinin taşınır ve ya taşınmaz bir mal üzerindeki  hak sahibi olma durumuna zilyet denir.

Türk Dil Kurumu (TDK), kelimenin karşılığını “Sahibi kendisi olsun olmasın bir malı kullanmakta olan, elinde tutan kimse, eldeci” şeklinde vermektedir.

Hukuken; sadece taşınır mallarda söz konusu olan, bir malı elde bulundurma hali . Mülkiyet hakkını gerektirmeyen durum olarak açıklanabilir

Bir malın zilyedi o malın maliki olmayabilir. Mesela en basit şekliyle açıklarsak arkadaşınızın kalemi sizin elinizde ise siz o kalemin zilyedisinizdir ama maliki değilsinizdir. Hem kalem sizin mülkiyetinizde hem de elinizde ise hem zilyet hem malik sizindir…

Bir ev sahibinin o ev üzerinde hakimiyeti vardır ve bu durumu zilyet olarak açıklayabiliriz, fakat bu evi kiraya verdiği zaman o evin zilyetti kiralayan kişi olabilir. Zilyetlik değişkenlik gösterebilir.

Zilyetlik Çeşitleri nelerdir?

• Asli Zilyetlik – Ferdi Zilyetlik
• Vasıtasız zilyetlik – Vasıtalı zilyetlik
• Tek zilyetlik – Birlikte zilyetlik
• Eşya Zilyetliği – Hak Zilyetliği
• Emin Sıfatıyla Zilyet 
• Kendisi İçin Zilyet-Başkası İçin Zilyet

Zilyetlik nasıl elde edilir?

Zilyetlik nasıl kazanılır?

Zilyetlik kazanılabilir bir durumdur. Bunu eşya hukukunda maddelere ayrılmıştır. 

• Zilyetliğin Aslen Kazanılması
• Zilyetliğin Devren Kazanılması
• Zilyetliğin Tesissen Kazanılması
• Zilyetliğin Kazai Yoldan Kazanılması

2B Arazisi

6831 sayılı Orman Kanunu’na göre orman niteliğini kaybetmiş arazilere “2B arazi” deniyor. 2B arazilerin ortak özelliği, tekrar kullanılmalarının ve ıslah edilmelerinin mümkün olmamasıdır.

“2B” ifadesi Orman Kanunu’nun 2. maddesinin ilk fıkrasında yer alan “B” bendinin kısaltması olarak, Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan veya orman dışına çıkarılacak yerleri belirtmek amacıyla kullanılıyor.

2B arazililer yoğun olarak Yalova, Antalya, Mersin, Kocaeli civarındaki zeytinlikler, otlaklar ve narenciye alanlarında bulunuyor. Bu bölgelerde söz konusu arazilerden getiri oldukça yüksektir.

2B araziler nasıl satın alınır?

2B arazileri satın alabilmek için öncelikle başvuruda bulunulması gerekiyor. Başvurunun şehirlerde defterdarlıklar ve ilçelerde mal müdürlüklerine yapılmasının ardından T.C. Ziraat Bankası’na “2B ve tarım arazileri” tahsilat hesabına başvuru bedeli yatırılıyor.

2B arazi sahipliği için belirlenen süre içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen, satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler hak sahibi sayılıyor.

2B arazi satın alacaklar için gerekli belgeler

• 2B başvuruları için gerekli evraklar şu şekilde sıralanıyor:
• Başvuru dilekçesi
• Nüfus cüzdanı fotokopisi,
• Başvuru bedelinin yatırıldığına dair makbuz
• Veraset ilamının onaylı örneği
• Akdi haleflerden ise kanun yürürlüğe girdikten sonra düzenlenecek noter tasdikli yazılı muvafakat.

Hak sahiplerine satış işlemleri yetkili idare tarafından ve başvuru süresinin bittiği tarihten itibaren en geç altı ay içerisinde sonucun bildirilmesi gerçekleşiyor.

376. Dilekçe

Dilekçe (arzuhal), bir kişi ya da topluluğun düşünce ve şikayetlerini ya da belli bir konudaki isteklerini yetkili makamlara (çoğunlukla resmi) iletmelerini sağlayan yazıdır.

Birçok ülkede çeşitli tarihsel süreçler içinde yerleşmiş bir hak olan dilekçenin düzenlenişinde biçim çok önemli bir yer tutar. Medeni yargılama hukukunda dava dilekçesinin verildiği mahkemenin adı, ardından sırasıyla davacının ve davalının ad ve soyadı ile adresi yazılır. Daha sonra açık biçimde davanın konusu, dava nedeni ve hukuki nedenler gelir. Son olarak talep sonucu yani davacının karar verilmesini istediği şey açık bir biçimde yazılır. Dilekçenin altında dilekçe sahibinin imzası yer alır.

376. Dilekçe, vergiden doğan cezaların azaltılması amacıyla ilgili daireye verilen yazıya denir.

Söz konusu dilekçe ile ilgili hüküm 3475 Vergi Usul Kanunu’nda yer almaktadır. Madde 376 İkmalen, re’sen veya idarece tarh edilen vergi veya vergi farkını ve aşağıda gösterilen indirimlerden artakalan vergi ziyaı, usulsüzlük ve özel usulsüzlük cezalarını mükellef veya vergi sorumlusu ihbarnamelerin tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgili vergi dairesine başvurarak vadesinde veya 6183 sayılı Kanunda belirtilen türden teminat göstererek vadenin bitmesinden itibaren üç ay içinde ödeyeceğini bildirirse:

1. Vergi ziyaı cezasında birinci defada yarısı, müteakiben kesilenlerde üçte biri,
2. Usulsüzlük veya özel usulsüzlük cezasının üçte biri; İndirilir. Mükellef veya vergi sorumlusu ödeyeceğini bildirdiği vergi ve vergi cezasını yukarıda yazılı süre içinde ödemez veya dava konusu yaparsa bu madde hükmünden faydalandırılmaz. Yukarıdaki hükümler vergi aslına tabi olmaksızın kesilen usulsüzlük cezaları hakkında da uygulanır.
3. dilekçe örneği;

VUK.376. İNDİRİMLİ CEZA ÖDEME DİLEKCESİ …VERGİ DAİRESİ MÜDÜRLÜĞÜ’NE

Dairenizin … Vergi kimlik numaralı mükellefiyim. Adıma düzenlenen … tarih ve … Sayılı Ceza ihbarnamesi ile kesilip, … tarihinde tebliğ olunan … cezasının 213 sayılı Vergi Usul Kanunu’nun 376’ncı maddesine göre indirimli ödemek istiyorum. Söz konusu madde hükmünden yararlandırılmam için gerekli işlemlerin yapılmasını saygılarımla arz ederim.

ADRES: … /…/…

Mükellef Ad, Soyadı ve İmza